Harga Rumah Semakin Mahal?

16/05/2017 06:49 AM

Harga Rumah Semakin Mahal?

Semenjak ekonomi negara kita yang tercinta ini dilanda kesuraman bermula tahun 2015, pelbagai teori dapat kita dengar berkaitan hartanah.

Antaranya penurunan harga rumah yang signifikan. Maka ramai lah bakal pembeli rumah ternanti-nanti saat sesuai untuk memiliki rumah idaman mereka dengan harga diskaun besar. Ya, saya juga nampak sedikit penurunan berlaku, tetapi aktiviti untuk mendapatkan 100% pinjaman, memadamkan rekod yang sepatutnya. Akhirnya penantian untuk melihat harga rumah turun dengan banyak, ternyata meleset.

Ada juga teori bakal lambakan rumah di pasaran lelong, tetapi seperti mana yang pernah saya kongsikan carta jumlah rumah kediaman yang masuk dalamnya, ternyata jumlahnya semakin menurun saban tahun. Maka teori itu meleset lagi.

Itulah perkara yang sebenar berlaku dalam hartanah. Penurunan besar harga rumah yang dinanti-nantikan tak juga kunjung tiba. 

'Market correction'? Perlu jelas, 'market correction' tidak semestinya penurunan harga. Ianya juga mungkin 'sideway market'. Banyak bentuk 'market correction' sebenarnya.

Jadi bila sebenarnya waktu sesuai beli rumah? Entah lah. Bagi saya, pilih sahaja rumah idaman yang diingini. Kaji harga pasaran dan 'rental rate' semasa. Kalau rasa berbaloi, beli je lah. Kalau tak, cari unit lain. Tapi kalau masih menanti harga runtuh pasaran hartanah, sila je tunggu. Bak kata menteri, jangan beli rumah, sewa je dulu. Sampai bila? Entahlah, yang tu pun saya tak boleh jawab.

Ringkasan Laporan Pasaran Hartanah 2016 (NAPIC 2016 REPORT)

16/05/2017 06:42 AM

Sedikit Ringkasan Laporan NAPIC (Malaysian property market report 2016)

 

1) Jumlah transaksi menurun sebanyak 11.5% iaitu mencatatkan 320,000 transaksi berbanding 362,105 transaksi pada 2015.

2) Manakala jumlah nilai transaksi pada 2016 menurun sebanyak 3% kepada RM145.1 billion daripada RM149.9 billion pada 2015.

3) Penurunan juga dicatatkan pada pelancaran hartanah baru sebanyak 9% yang mana hanya 53,000 unit berbanding 58,000 unit pada 2015.

4) Jumlah unit berstatus kediaman yang 'overhang/unsold' meningkat kepada 14,792 unit dengan jumlah nilai sebanyak RM8.56 billion, iaitu peningkatan 43.8% pada jumlah unit dan 70.7% pada jumlah nilai berbanding tahun 2015.

5) Kadar kenaikan harga hartanah, pada suku keempat 2016, 'House Price Index' dicatatkan pada 5.5%, yang mana lebih rendah pada tahun-tahun sebelumnya iaitu 7.2% dan 8% untuk tahun 2015 dan 2014.

6) Pasaran sekunder (subsale) telah menyumbang 63.4% kepada jumlah keseluruhan transaksi dan 45.1% kepada jumlah nilai transaksi (RM) pada 2016.

7) Lebih dari 65% transaksi hartanah kediaman adalah pada harga bawah RM300,000..

8) Bagi menyesuaikan trend hartanah terkini, pemaju melancarkan projek baru pada harga dan pakej yang lebih sesuai dengan permintaan pasaran.

9) Jumlah permohonan pinjaman perumahan adalah sebanyak RM168,154.77 juta pada 2016 dengan RM87,550.87 juta telah diluluskan. Kadar kelulusan berbanding permohonan adalah 52.1%, meningkat dari hanya 50.2% pada 2015.

Tips Mudah Pilih & Beli Rumah

16/05/2017 06:36 AM

Tips Mudah Pilih Rumah

Tulisan saya kali ini adalah berkisar cara memudahkan pemilihan hartanah/rumah untuk dibeli. Bersempena dekatnya dengan Ramadhan dan seterusnya Syawal, saya membawa analogi mudah bagi kita cuba fikirkan sejenak. Alangkah sukarnya memilih baju raya untuk ahli keluarga kita kan? Tapi ia boleh sahaja dipermudahkan dengan kita telah set awal jenis yang akan dipilih, sama ada jenis jubah, baju Melayu Cekak Musang atau jenis Teluk Belanga. Jadi tak lah pening sangat bila dah sampai butik/pasaraya kan? Nak lagi mudah, set terus warna tema pilihan. Sampai je butik, boleh terus sambar apa yang kita target. Juga jangan lupa set budget, bimbang terlebih, poket isteri pun kita terpaksa seluk nanti. Haha.

Kalau pilih baju raya pun boleh migrain, apatah lagi memilih rumah. Dengan nilai yang beratus ribu, pasti lagi pening kita nak pilih kan? Okay, saya cuba bantu untuk permudahkan cara memilih rumah untuk dibeli. Tulisan ini saya lebih fokuskan untuk pembeli rumah untuk diduduki sendiri (bukan pelaburan) dan bagi pasangan berkahwin. Sebab majoriti pembeli rumah datang dari golongan ini.

1.Budget yang dipersetujui bersama suami/isteri.

Bagi pasangan muda terutamanya, perlu set budget yang sesuai dan mampu bagi kedua-dua suami isteri. Kalau beli murah sangat dan ada pihak yang tak puas hati, tak best lah pulak nanti kan masa pindah masukrumah. Kalau mahal sangat pulak, sampai tiap-tiap bulan budget rumahtangga 'tenat', lagi bahaya. Jadi, budget yang sesuai perlu ada.

Contohnya, si suami bergaji RM3k dan si isteri pun gaji RM3k, dan kedua-duanya bersetuju menyumbang RM1k setiap seorang, maka budget bulanan rumah adalah RM2k. Dengan budget sebegitu, rumah sekitar RM400k mampu dimiliki. Senang kan? Jadi tak perlulah ‘view’ rumah-rumah yang melebihi budget. Hanya ‘survey dan view’ rumah yang harga dibawah budget maksimum anda. Jika anda lihat iklan dengan harga melebihi budget, anda juga boleh terus bertanya kepada ejen hartanah sebelum ‘view’ harga minimum dengan menyatakan budget maksimum anda. Jika ejen hartanah tersebut memberi respon positif, bermakna ada peluang untuk ‘nego’ kepada harga dalam lingkungan budget anda.

2. Lokasi yang tepat dengan keperluan anda.

Bagi pasangan yang kedua-duanya bekerja, saya lebih suka mencadangkan beli rumah di tengah-tengah antara dua lokasi kerja mereka. Contohnya, si suami kerja di KL dan isteri di Shah Alam, tengah-tengah adalah di sekitar Kota Damansara.
Tapi ramai yang akan bagi kelebihan untuk isteri lebih dekat dengan tempat kerja. Ini lebih baik. Siapa tak sayang bini kan? haha.

Adalah lebih mudah jika anda terus set apartment/kondo/taman yang anda target. Dapat sahaja unit yang ‘available’, terus set temujanji untuk view dan letak ‘booking’ jika berkenan. Cara ini lebih mudah untuk anda bagi mengelakkan anda pusing keliling dunia mencari unit untuk dibeli. Mudah kan?

3. Kawasan kejiranan yang selesa bagi kedua-dua pasangan.

Ini juga penting. Contohnya kedua-dua pasangan lebih selesa dengan kejiranan yang sebangsa, perlu diputuskan kawasan yang digemari keduanya. Atau si suami suka dengan suasana bermasyarakat, tetapi si isteri suka 'privacy', maka bincanglah kau orang ye. Jangan perang pulak suami isteri.

 

Tips Mudah Pilih dan Beli Rumah Idaman

4. Jenis rumah atau 'space' yang di persetujui.

Kadang-kala, ini juga memeningkan kepala. Seorang nak beli rumah landed. Seorang lagi sukakan kondo. Jadi nak menang yang mana? Perlu tengok lah cara hidup dan hobi pasangan masing-masing. Contoh kalau si suami 'gilakan' motosikal atau 'kereta', maka akan susah lah kalau duduk kondo kan? Dia mesti nak lap dan basuh hari-hari 'isteri kedua'nya tu nanti. Haha.

5. Jenis pasaran yang dipilih.

Untuk rumah undercon, biasanya akan memakan masa 24bulan - 36bulan untuk dapat kunci. Sementara rumah belum siap, kedua pasangan perlu bersedia untuk menyewa terlebih dahulu contohnya. Jadi, kedua pasangan perlu jelas, bila mereka ingin masuk rumah baru tersebut. Rumah subsale pula pada kebiasaanya akan memakan masa sekitar 5-6 bulan. Dapat tak gambaran di situ?

Berkaitan cadangan Tuan Zul untuk meng’video’kan terus gambar-gambar unit untuk proses marketing, ini adalah cadangan yang sangat baik. Atau sekurang-kurangnya gambar lengkap unit rumah. Jadi bakal pembeli boleh terus ‘short listed’. Ia juga cadangan yang sangat baik. Ia pasti dapat menjimatkan masa kita sendiri serta masa REN tersebut.

Cumanya, dari pengalaman saya, bagi pembeli yang ingin duduk sendiri, mereka tidak akan berpuas hati hanya dengan gambar/video. Pasti masih perlu pandangan mata mereka sendiri hinggap di segenap ruang unit tersebut. Tambahan tips dari saya, adalah lebih baik jika ‘mewajarkan’ setiap keputusan pemilihan kita. Apa yang saya maksudkan adalah, banyak pembeli lebih suka unit yang ‘sempurna’ fizikal sehingga kadang-kala terlupa menilai dari sudut ‘nilai’. Apakah wajar kita membeli sebuah unit apartment yang ‘in order’ dengan harga RM20k lebih tinggi dengan unit apartment dalam kawasan sama yang sedikit ‘comot’ yang mana kos membaiki kecomotan tersebut hanya sekitar RM2-3k? Kadang-kala masyarakat awam perlu juga mencontohi pelabur dalam membeli hartanah. Pelabur akan lebih tertarik dengan ‘nilai’ berbanding fizikal. Tetapi masyarakat awam kebiasaannya adalah disebaliknya. Tapi ia hanyalah pandangan saya. Seronok juga kan kalau dapat rumah yang sempurna. Jadi terpulanglah dengan citarasa masing-masing.

Okay, setakat ini penulisan saya. Sebenarnya tulisan ini adalah hasil edit semula tulisan ringkas saya yang terdahulu, mungkin sekitar tahun lepas, tetapi saya huraikan semula untuk selarikan dengan tujuan penulisan kali ini.

Terima kasih kerana membaca.

Masa yang paling sesuai jual rumah

20/03/2017 07:26 PM

Saya selalu ditanya, "sekarang sesuai ke saya jual rumah?".

Sebagai ejen hartanah, memang la dalam hati nak je kata, "jual je lah. Ada bisnes untuk saya". Haha.



Tapi sebenarnya bilakah masa yang paling sesuai untuk jual rumah?

Beberapa faktor perlu menjadi pertimbangan sebelum jual rumah terutamanya bagi yang punyai 'holding power'. Sebab bagi yang ada masalah kewangan, mereka tiada pilihan kecuali jual.

Jika 'rental rate' comel atau 'positive cashflow', okay je kalau masih ingin 'hold' walau kenaikan nilai harga telah semput atau matang.

Tapi kalau kelihatan peluang nilai harga naik amat lambat, ditambah 'rental rate' kurang cun, jual adalah pilihan yang lebih baik. Gunakan profit tersebut untuk beli rumah lain yang lebih 'mentah'.

Macam mana nak tau harga rumah kita dah 'matang'?. Lukis graf kenaikan tahunan. Nanti nampaklah sendiri bila harga mula mendatar. Masa tu buatlah pilihan.

 

Skill Jual Rumah Sendiri

20/03/2017 07:20 PM

Bagi saya, okay sahaja jika ada mana-mana pemilik jika ingin jual sendiri rumah mereka. Hanya yang penting, ilmu berkaitan transaksi hartanah perlu ada.

Ia termasuklah pengetahuan berkaitan 'Market Value' beserta 'Demand Price'. Kesilapan meletakkan harga akan menyebabkan kerugian jika terlalu rendah atau kesulitan berpanjangan jika harga terlalu tinggi.



Network yang baik juga mampu memudahkan urusan jual beli. Ada kenalan banker atau lawyer yang pakar dalam hal hartanah, mereka juga mampu membantu. Cuma nasihat saya, jangan lah menonjolkan sikap hanya ingin 'take it for granted'. Kerana dalam bisnes, sikap itu akan menjadikan nasihat yang diterima kadang-kala tak cukup jelas.

Ilmu marketing dan negotiation? Okay, ini juga perlu ada. Perlu tahu ilmu medium pemasaran yang efektif antara online dan offline. Perlu juga kaji teknik iklan yang baik yang mampu menarik bakal pembeli. Ilmu negotiation pula ia tak semudah ABC nak dipelajari dan diaplikasi. Tapi cuba je lah kan. Tetapi jangan dilupa, disebaliknya, ada ilmu 'menapis' pembeli yang serius dan berkualiti bagi mengelakkan anda terjerumus ke lembah transaksi yang merumitkan. Ilmu ini hanya akan dikuasai hasil gabungan teori dan pengalaman.

Nak jual rumah sendiri? Cuba je lah. Pasti menjadi pengalaman yang membanggakan.

 

Kerja Di Kuala Lumpur, Beli Rumah Di Kampung

20/03/2017 07:15 PM

Selalu saya jumpa kawan-kawan yang nak beli rumah di kawasan kampung halamannya. Padahal dia suami isteri kerja di KL. Bagus atau tidak strategi ini?

Okay, sebelum saya mencoret lebih panjang, apa yang saya lihat, objektif pembelian hartanah di kampung halaman adalah lebih bersifat sentimen. Siapa yang tak sayang kampung sendiri kan? Haha.

Sebelum keputusan dibuat untuk membeli hartanah di kampung, perlu di ambil kira kesan jangka panjang. Bayangkan jika umur baru 30 tahun, nak pencen hingga 55 tahun, ada 25 tahun lagi untuk duduki rumah kesayangan kita di kampung tu. Tiada masalah untuk golongan yang 'berduit', tetapi bagi golongan biasa, kita bakal membayar dua rumah untuk tempoh menanti pencen. Rumah sewa di KL perlu terus dibayar, yang dikampung pun begitu juga. Kalau rumah di kampung tu boleh disewakan dengan 'positive cashflow', okay lah. Tapi susah nak cari rumah di kampung dengan pakej macam tu.

Kalau kampung kita tu di Bandar Pulau Pinang atau Johor Bahru yang mana laporan NAPIC kata berada di tempat ke 2 dan ke 3 kadar kenaikan tahunan selepas Lembah Klang, pada saya masih okay lagi. Sebab masih terasa lah kesan kenaikan harga tahunan tu. Tapi kalau bandar-bandar lain yang agak lambat kadar kenaikan tahunan, sebenarnya kita rugi.

Adalah lebih baik kita terus beli rumah di KL yang mana kadar kenaikan lebih pantas. Bayangkanlah dalam tempoh 25 tahun, rumah kita di KL telah meningkat harga lebih 300% atau lebih. Sedangkan kenaikan harga rumah kita di kampung jauh lebih rendah. Bukankah lebih baik diwaktu kita pencen nanti, kita jual rumah di KL dan beli rumah di kampung?

Itu belum ditimbang tara lagi keadaan rumah di kampung yang kita telah beli sekarang, bagaimana keadaannya 25 tahun akan datang. Pasti telah 'outdated' dan lebih teruk kalau perlu wang besar untuk baiki semula. Tambah pula orang kita ni cepat je nak cop 'rumah berhantu' kalau tak berpenghuni puluhan tahun. Haha.

Saya lebih setuju jika kita masih mementingkan sentimen untuk memiliki hartanah di kampung jika hanya membeli sebidang tanah lot yang masih kosong dengan harga yang rendah. Sekurang-kurangnya binaan rumah kita pada 25 tahun akan datang lebih 'up to date' dengan trend diwaktu itu. Kos pembinaan ditampung dengan keuntungan jual rumah di KL yang secara puratanya, kenaikan yang sangat tinggi telah diterima. Masa tu. Buatlah 'super bungalow' sekalipun, yang penting rumah baru.

Okay cukup lah untuk kali ni. Jom balik kampung sempena cuti sekolah dan 'recce' kot-kot ada 'tanah lot' murah-murah di sana.

 

Rumah Landed vs Apartment. Mana Lebih Baik?

20/11/2016 12:53 PM

Anda Ingin Membeli Rumah? Rumah Bertanah (Landed House) atau Pangsapuri (Apartment) sebagai pilihan anda. Mana satukah lebih baik?

 

Rumah Landed vs Apartment

 

Sebelum anda membuat keputusan untuk membeli hartanah jenis bertanah atau apartment, beberapa perkara anda perlu jelas objektif pembelian anda mengikut keperluan dan kemampuan poket anda.

Perancangan kemudian sangat perlu anda titik beratkan sebelum membuat keputusan. Kerana disanalah titik penentu sama ada pembelian rumah tersebut mempunyai nilai pelaburan atau sebaliknya.

Perlu jelas, sebelum anda membeli mana-mana hartanah, perlu ada nilai pelaburan dari awal pemilihan anda agar tidak merasa rugi kemudian nanti.

Dan soalan asas pertama yang anda perlu jawab, pembelian hartanah tersebut adakah untuk didiami sendiri atau untuk disewakan?

 

Rumah bertanah (Landed House)

Rumah bertanah adalah sangat sesuai untuk kehidupan berkeluarga. Ia lebih disukai ramai bagi tujuan kediaman sendiri terutama yang telah berkeluarga. Ruang yang lebih luas, ruang meletak kenderaan yang selamat, aktiviti kejiranan yang lebih harmoni, seringkali meningkatkan permintaan hartanah jenis ini.

Tetapi beberapa perkara yang anda perlu jelas, rumah jenis ini biasanya lebih mahal dari jenis apartment. Bayaran balik bulanan lebih tinggi perlu diterima oleh pembeli. Jika dilihat trend sekarang, kadar sewa rumah bertanah biasanya jauh lebih rendah daripada kadar bayaran balik bulanan. Ia bukan isu besar bagi yang membelinya untuk didiami sendiri bagi jangkamasa panjang. Tetapi jika ia untuk disewakan semula, pembeli perlu memikirkan bahawa setiap bulan, dia perlu menambah wang poket sendiri untuk bayaran balik bank bulanan kerana kadar sewa yang lebih rendah tersebut.

Sebagai contoh, sebuah rumah teres dua tingkat di Subang Bestari bernilai sekitar RM550k-RM600k. Bayaran balik bank adalah sekitar RM3000 sebulan. Kadar sewa bulanan pula maksimum boleh didapati sekitar RM1500 sebulan. Aliran tunai negatif tersebut perlu diambil berat kerana ia akan mengganggu wang poket sendiri.

Tetapi jika dilihat dari sudut kenaikan harga semasa, hartanah jenis ini biasanya mencatatkan kenaikan harga yang lebih pantas dan lebih tinggi dari jenis apartment. Walaupun ia bukan suatu kepastian, tetapi secara puratanya, ia boleh dikatakan sebegitu. Biasanya lokasi akan memainkan peranan penting atas kesan ini.

 

Pangsapuri atau Apartment ( Flat, Condominium, dan sebagainya)

 

Hartanah jenis apartment ini secara umumnya pasti lebih murah walaupun tidak semestinya. Hartanah jenis ini juga sesuai untuk kehidupan berkeluarga kecil atau bagi yang baru memulakan kehidupan berumahtangga. Fasiliti yang disediakan di kawasan apartment tersebut juga memainkan peranan penting bagi menentukan keselesaan penghuni berkeluarga. Jika dilengkapi taman permainan, surau, dewan serbaguna, dan sebagainya akan lebih sesuai untuk kehidupan berkeluarga. Bangunan juga tidak terlalu tinggi (high rise) juga boleh menjadi faktor keselesaan hidup berkeluarga di kawasan tersebut.

Hartanah jenis apartment cenderung untuk mempunyai nilai jualan semula yang lebih rendah daripada jenis rumah yang bertanah secara umumnya. Tetapi bagi kadar sewaan, hartanah ini yang biasanya mampu memberikan aliran tunai positif (positive cashflow). Jika pembelian hartanah ini adalah kerana untuk pelaburan, dan pada masa sama, duit poket tidak cukup tebal menanggung kuasa memegang (holding power), hartanah ini adalah pilihan lebih baik. Jika terjumpa iklan Apartment Untuk Dijual, sila pastikan anda kaji dahulu kadar sewaan kawasan tersebut sebelum membuat keputusan membelinya.

 

Kesimpulan

 

Keputusan akhir pembelian hartanah sama ada jenis bertanah atau apartment, sebenarnya bergantung objektif anda sendiri. Ia adalah persoalan subjektif. Ia akan berkait semula dengan tujuan asal pembelian (duduki sendiri atau pelaburan) dan juga kekuatan kewangan setiap bulan. Jangan tersilap membeli hartanah kerana penangannya boleh menyebabkan anda terduduk layu tetapi jika betul pilihan anda, keuntungan sangat tinggi menanti anda. Teruskan belajar!

 

Hukum Permintaan & Penawaran (Demand vs Supply) dalam pasaran hartanah.

31/08/2016 12:07 AM

Hukum Permintaan & Penawaran (Demand vs Supply) dalam pasaran hartanah.

 

Hukum  Permintaan & Penawaran (Demand vs Supply) adalah prinsip asas ekonomi yang menerangkan hubungan antara penawaran dan permintaan sama ada melibatkan barangan  atau perkhidmatan. Ia juga untuk melihat bagaimana interaksi tersebut memberi kesan kepada harga sesuatu barangan atau perkhidmatan. Hubungan penawaran dan permintaan juga berkait terhadap pasaran perumahan dan harga rumah.

 

Hukum asas permintaan dan penawaran (Demand vs Supply) menyatakan bahawa apabila terdapat permintaan tinggi untuk barangan atau perkhidmatan, harga terhadap barangan atau perkhidmatan tersebut akan meningkat. Jika ada penawaran besar terhadap sesuatu jenis barangan atau perkhidmatan tetapi permintaan tidak cukup tinggi untuknya, harga pastinya akan jatuh.

 

Dalam dilihat dalam pasaran hartanah, hukum permintaan dan penawaran  juga jelas terpakai. Secara umumnya, setiap transaksi perumahan melibatkan pembeli dan penjual. Pembeli meletakkan tawaran untuk harta dan penjual boleh menerima atau menolak tawaran tersebut. Hukum permintaan dan penawaran akan menentukan harga yang seimbang terhadap  hartanah.

 

Apabila terdapat permintaan hartanah yang tinggi di sesuatu lokasi  tertentu dan kekurangan bekalan hartanah bagi memenuhi permintaan tersebut, harga rumah cenderung untuk meningkat naik. Apabila tidak ada permintaan untuk perumahan kerana ekonomi yang lemah dan lebihan bekalan hartanah terjadi, harga rumah cenderung untuk jatuh.

 

Sebagai contoh, pada waktu ini (2016), untuk pasaran hartanah di Malaysia kelihatan agak sedikit menurun atau dalam bahasa pasaran pelaburan, kini adalah dalam fasa pembetulan pasaran (market correction) mungkin akibat peningkatan yang sangat ketara tinggi dan mendadak sejak 2008. Jelas dilihat pada waktu ini, akibat tindakan berhati-hati pembeli kerana bimbangkan kondisi ekonomi semasa, di tambah polisi bank yang semakin mengetatkan syarat kelayakan pinjaman, mengakibatkan permintaan agak berkurangan berbanding kadar penawaran hartanah terus kekal. Ia menghasilkan pasaran yang kurang seimbang dan akhirnya pasaran hartanah sedikit menurun pada waktu ini.

 

 

 

 

Sila hubungi penulis jika tuan/puan ingin mengetahui lebih lanjut berkaitan proses jual beli rumah anda.

 

Penulis:

Mohd Saharudin Bin Tunggal
Head of business Development / Senior Negotiator
PEA 1065
Transasia Property Consultancy Sdn Bhd
019-2027870
 
kos-jual-rumah

RUMAH KEDIAMAN : LIABILITI ATAU ASET

30/08/2016 11:56 PM

Hari ini, semakin ramai yg peka dengan kehadiran banyak nasihat-nasihat kewangan samada ia datang secara langsung atau tidak langsung. Antara yang menarik untuk dibahaskan adalah berkaitan hartanah atau rumah yang didiami sendiri sama ada ia dalam kategori asset atau liability. Sebelum perbahasan semakin dalam, pertamanya kita perlu membezakan antara maksud aset dan liabiliti.

 

Konsesus bersama pakar-pakar pelaburan menyatakan bahawa aset adalah sesuatu yang segera dan mudah dicairkan  kepada tunai, mudah diurusniagakan atau boleh ditukar dengan sesuatu bentuk nilaian yang lain.

 

Konsesus tersebut juga menyarankan bahawa liabiliti merupakan sesuatu yang mempunyai kos yang terbabit keatasnya (contohnya pinjaman perumahan) dan tidak cair dengan serta-merta. 

 

Perbezaan antara kedua-duanya agak jelas. Aset adalah sesuatu yang cair (iaitu Tunai) manakala liabiliti merupakan sesuatu yang mempunyai kos 

terbabit ke atasnya.

 

Jadi, bagaimana ini mengaitkan dengan pemilikan hartanah yang didiami sendiri dan hartanah pelaburan (disewakan)?

Diberikan dalam dua penyata di atas, rumah yang dijadikan tempat tinggal jatuh ke dalam kategori kedua sebagai liabiliti, memandangkan kebanyakan pemilik mempunyai pinjaman perumahan ke atas hartanah  mereka, dan tiada hartanah yang boleh ditukarkan kepada wang tunai secara serta-merta. Hartanah pelaburan (disewakan), dengan syarat pendapatan daripada kadar sewa adalah lebih besar daripada kos, secara teknikalnya kelihatan jatuh di antara kedua-dua kategori kerana ia menjana aliran tunai positif, tetapi sukar untuk dicairkan.

 

Secara keseluruhannya, jelas dilihat rumah kediaman walaupun untuk jangkamasa pendek, ia tetap liabiliti. 

 

Tetapi, kita masih boleh melihat dari beberapa perspektif lain kerana perkara ini agak subjektif.

 

Bagaimana jika anda tiada pinjaman perumahan ke atas rumah yang anda diami dan pemilikan hartanah tersebut adalah secara jelas dan mutlak?

 

Dalam kes kategori ini, dengan syarat nilai pasaran perumahan di kawasan tersebut meningkat, boleh dikatakan rumah kediaman anda dalam kes ini adalah aset jangkamasa panjang.

 

Berkaitan dengan pelaburan hartanah yang disewa atau dipajak, memandangkan hartanah tersebut menghasilkan  aliran tunai yang positif, maka ia jelas dianggap menjadi aset.

 

Jika dilihat untuk jangkamasa panjang untuk kedua-dua kateori hartanah sama ada rumah kediaman atau rumah untuk pelaburan, jika dilihat pada jangkamasa panjang sehingga 20-30 tahun, akan dapat dilihat kenaikan nilai hartanah secara jelas (capital gain). Ia secara tidak langsung menafikan kenyataan sebelum ini kerana tampak seolah jelas is adalah “aset’ dan sebagai ‘pelaburan’.  Namun, perlu disedari anda masih tetap memerlukan rumah kediaman untuk diduduki. Jadi, walaupun nilai harga rumah atau hartanah meningkat, peningkatan tersebut tidak akan dirasai hinggalah hartanah tersebut dijual.

 

Situasi sebenar bilakah kediaman utama boleh dianggap aset berbanding dengan liabiliti adalah seperti berikut.

 

Jangka panjang: Jika rumah anda meningkat dalam nilai lebih besar daripada kadar pulangan semula pinjaman perumahan/inflasi/penyelenggaraan hartanah anda.

 

Jangka pendek: Apabila anda tidak lagi mempunyai keperluan untuk rumah, kenyataan yang agak kasar tetapi tidak dapat dielakkan iaitu “waktu anda telah meninggal dunia”.

 

Kesimpulannya, fakta akhir tetap bahawa keadaan peribadi anda menetapkan sama ada hartanah anda adalah aset atau liabiliti. Jika anda mendiami rumah tersebut, atau tidak memiliki secara konkrit, maka ia adalah"liabiliti". Jika anda membeli rumah tersebut dan kemudian menyewakan semula dengan aliran tunai yang positif, maka ia adalah "aset"!

 

 

 

Sila hubungi penulis jika tuan/puan ingin mengetahui lebih lanjut berkaitan proses jual beli rumah anda.

 

Penulis:

Mohd Saharudin Bin Tunggal
Head of business Development / Senior Negotiator
PEA 1065
Transasia Property Consultancy Sdn Bhd
019-2027870
 
kos-jual-rumah

Kaedah menentukan HARGA RUMAH di Malaysia

16/08/2016 11:12 PM

Kaedah menentukan HARGA RUMAH di Malaysia.

Amalan biasa rakyat dan institusi di Malaysia, sebelum mereka menjual apa sahaja jenis hartanah, mereka akan mendapatkan harga anggaran awal dengan merujuk kepada Bank atau Ejen Hartanah. Asas anggaran harga rumah atau hartanah adalah mengikut Kaedah Perbandingan atau Comparison Method. Bank atau Ejen Hartanah kebiasaannya sentiasa merujuk kepada Penilai Hartanah Berdaftar sebelum memberi apa-apa nasihat anggaran nilai hartanah klien mereka. Amalan biasa ini adalah normal selagi mana rujukan akhir untuk mendapatkan harga rumah atau hartanah adalah tetap melalui Penilai Hartanah Berdaftar.

 

Perubahan harga rumah anda mengikut Market Value dipengaruhi oleh banyak faktor seperti jenis pemilikan (title), sentimen semasa pasaran, lokasi, keadaan rumah atau hartanah dan beberapa faktor lain. Justeru, anda akan memerlukan Penilai Berdaftar Profesional untuk memberikan penilaian yang tepat harga rumah anda pada kadar semasa.

 

Penilai Hartanah di Malaysia

Di Malaysia, profesion penilaian harta tanah dikawal selia oleh Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981. Selain daripada kelayakan profesional yang berkaitan, mereka juga perlu mendaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Malaysia (LPPEH), memperoleh sekurang-kurangnya dua tahun pengalaman bekerja dan lulus peperiksaan lembaga sebelum seseorang boleh mendapatkan lesen untuk menjalankan amalan sebagai seorang Penilai Hartanah Berdaftar.

 

Kepentingan melantik seorang Penilai Hartanah Berdaftar

 

Khidmat penilai harta mungkin diperlukan dalam keadaan seperti berikut:

- Anda mahu membeli rumah dan perlu memohon pinjaman bank

- Anda mahu meletakkan rumah anda untuk dijual

- Anda ingin menyewakan harta anda dan perlu untuk menetapkan kadar sewa yang sesuai

- Penyelesaian harta antara ahli-ahli keluarga, penyelesaian perkahwinan dan penyelesaian tindakan undang-undang

- Penilaian harta bagi maksud tuntutan insurans

 

 

Kebaikan membuat penilaian dengan Penilai Hartanah Berdaftar

Penilai hartanah profesional menyediakan penilaian objektif nilai  harga rumah atau hartanah berdasarkan banyak parameter. Maklumat ini adalah berfaedah kepada kedua-dua pembeli dan penjual:

Dari sudut pandangan pembeli, dengan input daripada seorang penilai profesional, anda boleh yakin bahawa anda mendapat harga rumah yang dibeli adalah berpatutan untuk hartanah yang menarik perhatian anda. Berdasarkan laporan yang tidak berat sebelah ini, anda boleh berunding dengan penjual jika harga rumah yang diminta itu adalah terlalu mahal.

Daripada sudut pandangan penjual pula, Penilai Hartanah Profesional boleh menyediakan penilaian yang menyeluruh dan saksama berkaitan hartanah anda. Maklumat ini akan membolehkan anda untuk meletakkan harga rumah anda dengan bijak untuk mendapatkan peluang terbaik untuk jualan dan tawaran terbaik pada masa jualan.

 

Bank vs Profesional

Apabila anda memohon untuk pinjaman perumahan, bank memerlukan penilaian yang perlu dilakukan pada rumah yang anda ingin beli. Jumlah pinjaman yang layak untuk anda meminjam dari bank adalah berdasarkan laporan penilaian harta.

Di Malaysia, kebanyakan bank telah melantik panel Penilai Hartanah yang mereka akan gunakan untuk tujuan pemprosesan pinjaman. Kebanyakan bank tidak akan membenarkan anda untuk melantik penilai anda sendiri. Kebimbangan utama dalam beberapa kes ini adalah bahawa penilai boleh undervalue harta itu, dan ini meletakkan peminjam di pihak yang rugi kerana jumlah pinjaman yang layak akan dikurangkan.

Walau bagaimanapun, jika anda tidak memohon pinjaman perumahan, anda boleh menyewa penilai harta profesional untuk melakukan penilaian. Dengan cara itu, anda boleh memastikan bahawa penilai akan bebas daripada sebarang pengaruh untuk melakukan kerja yang betul.

 

Berapa kos penilaian?

Di Malaysia, yuran penilaian dikawal selia. Struktur yuran umum untuk penilaian rumah adalah seperti berikut:

Bayaran untuk perkhidmatan penilaian penilaian modal / penarafan lain berdasarkan asas "Nilai yang lebih baik".

0.25% ke atas RM 100,000 pertama

0.2% ke atas baki sehingga RM 2 juta

0.167% ke atas baki sehingga RM 7 juta

0.125% ke atas baki sehingga RM 15 juta

0.1% ke atas baki sehingga RM 50 juta

0.0067% ke atas baki sehingga RM200 juta

0.05% ke atas baki sehingga RM500 juta

0.04% ke atas baki lebih RM500 juta

 

Bayaran Minimum: Seperti di atas, tertakluk kepada fi minimum RM400 setiap harta.

Selain yuran di atas, tuntutan tambahan termasuk kos percetakan, perbelanjaan dan lain-lain dalam perjalanan. 

 

Sila hubungi penulis jika tuan/puan ingin mengetahui lebih lanjut berkaitan proses jual beli rumah anda.

 

Sila klik ikon di atas untuk hubungi penulis melalui whatsapp

 

Mohd Saharudin Bin Tunggal
Head of business Development / Senior Negotiator
PEA 1065
Transasia Property Consultancy Sdn Bhd
019-2027870
 
kos-jual-rumah
Jump to Page:   <<   1 2   >>  
Previous 100
Next 100





1. Kos yang terlibat Jual Rumah di Malaysia
2. Tips memilih & melantik ejen hartanah untuk menjual rumah anda
3. Proses Lengkap Jual Beli Rumah di Malaysia
4. 10 Tips Jual Rumah dengan Pantas, Cepat & Segera.
5. Perunding/Ejen Hartanah : Siapakah dan apakah tanggungjawab mereka?
6. Pasaran hartanah dijangka naik
7. Napic: Overall property market slowed down in 2015