Cara & Proses Jual Rumah Belum Habis Bayar Balik Pinjaman

01/12/2017 11:42 AM

Cara, Proses atau Prosedur Jual Rumah Belum Habis Bayar Balik Pinjaman Bank / LPPSA

 

Ini adalah antara persoalan yang biasa ditanya kepada saya sebagai ejen hartanah;

 

“En Sahar, saya nak jual rumah.. tapi belum habis bayar. Boleh ke saya jual?”,

“Apa cara saya nak jual rumah belum habis bayar bank?”,

“Saya kena langsaikan baki loan yang belum habis bayar dulu ke sebelum jual?”

 

Persoalan ini sebenarnya agak mudah dijawab dan difahami solusinya. Hanya suatu perkara yang perlu diketahui oleh pemilik adalah konsep berkaitan ‘cagaran’ atau 'charge'. Semua hartanah termasuk rumah yang dibeli menggunakan fasiliti pinjaman bank atau kerajaan, hartanah tersebut akan dicagarkan kepada bank pemberi pinjam tersebut. Ini bagi menjaga kepentingan mereka bagi menjamin wang mereka dipulangkan semula kelak.

 

Institusi bank pemberi pinjaman perumahan tersebut hanya akan melepaskan cagaran bilamana wang mereka telah dipulangkan semula. Sebelum baki pinjaman tersebut belum dilangsaikan, hartanah atau rumah tersebut langsung tidak boleh ditukar milik atau dijual. Jadi bagaimana nak jual semula kalau masih belum habis bayar?. Kita teruskan baca penjelasan dibawah.

 

 

Prosedur biasa penjualan rumah tak kira sama ada telah habis bayar atau belum habis bayar, ia tetap dimulai dengan menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA). Kebiasaannya walau bukan semestinya, deposit yang dibayar oleh pembeli adalah 10% daripada harga pembelian. Bakinya adalah menggunakan pinjaman bank atau pinjaman kerajaan. Pembayaran baki memalui tunai (cash buyer) juga tidak menjadi isu.

 

Discharge of Charge: Proses penting bagi jual rumah yang masih ada baki pinjaman 

 

Selepas menandatangani SPA bagi rumah freehold atau mendapat keizinan untuk pindahmilik (consent to transfer) bagi rumah leasehold, pihak peguam akan mengeluarkan ‘advice’ kepada pembeli/bank pembeli untuk selesaikan baki pinjaman penjual terlebih dahulu. Dan bank penjual akan melepaskan cagarannya terhadap hartanah tersebut. Ini adalah proses yang biasa dipanggil sebagai ‘Pelepasan Cagaran’ atau ‘Discharge of Charge’. Selepasnya, barulah proses pindahmilik dan cagaran semula oleh bank pembeli boleh diteruskan.

Selepas cagaran semula oleh bank pembeli dan pertukaran hakmilik kepada pemilik baru selesai, barulah bank pembeli akan menyelesaikan baki bayaran kepada pemilik dan proses ini dipanggil ‘Final Disbursement’. Disini, secara asasnya berakhirlah proses jual beli dan Penyerahan Kosong (Vacant Posession) kepada pembeli berlaku.

 

 

Terima kasih kerana sudi membaca.

 

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah? Kami akan bantu bermula dari semakan MARKET VALUE, kajian MARKET DEMAND, menjalankan PEMASARAN hinggalah menemui pembeli. Hubungi segera di talian 019-2027870 (Saharudin). Serahkan kekusutan proses jual rumah kepada kami. 

 

Mohd Saharudin Tunggal
019-2027870

2 Jenis Consent (Kebenaran) dalam urusan jual beli rumah dan hartanah.

16/09/2017 08:42 AM

2 Jenis Consent (Kebenaran) dalam urusan jual beli rumah dan hartanah.

 

Apabila kita telah memutuskan untuk membeli atau menjual rumah, kita perlu jelas berkaitan status hartanah tersebut sama ada ianya Leasehold, Freehold, Malay Reserve atau sebagainya. Ini kerana ia memberi sedikit kesan kepada tempoh perjalanan suatu proses transaksi jual beli hartanah.

Bagi suatu hartanah Leasehold, akan ada suatu ketetapan yang tercatat pada geran iaitu:-


 
“SEKATAN KEPENTINGAN:

Tanah yang diberi milik ini tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”

 

Disini jelas ketetapan yang perlu dilalui untuk sebuah hartanah yang mempunyai sekatan kepentingan perlu mendapatkan consent bagi segala proses pindahmilik, gadaian dan pajakan. Hanya dengan Consent yang diperolehi setelah memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri atau Pihak Pejabat Tanah membolehkan urusan-urusan tersebut diteruskan.

Dalam proses jual beli hartanah yang mempunyai sekatan, dua jenis consent yang biasanya diperlukan adalah:-

1. Consent to Transfer (Kebenaran untuk pindahmilik)
2. Consent to Charge (Kebenaran untuk gadaian)

 

Seterusnya kita cuba fahami apakah maksud-maksud consent diatas.

 

Consent to Transfer (Kebenaran untuk pindahmilik)

 

CTT bermaksud kebenaran pindahmilik suatu hartanah dari satu pihak kepada pihak yang lain. Dalam proses jual beli rumah, kedua-dua pihak ini merujuk kepada penjual dan pembeli. Proses ini biasanya diselesaikan oleh pihak peguam yang dilantik.  Apabila permohonan dilulusakan, satu blanket consent akan dikeluarkan bagi meneruskan proses urusan transaksi.

 

Consent to charge (Kebenaran untuk Gadaian)

 

CTC pula bermaksud kebenaran gadaian. Gadaian ini adalah bagi transaksi jual beli rumah yang menggunakan pembiayaan atau pinjaman bank atau kerajaan. Gadaian ini adalah bagi memelihara hak dan kepentingan pihak pemberi pinjaman/pembiayaan iaitu bank atau kerajaan (LPPSA) agar wang yang telah mereka keluarkan dapat diperolehi semula dengan jadual pembayaran yang telah dipersetujui dalam Loan Agreement.

 

Untuk permohonan consent kepada Pihak Berkuasa Negeri, beberapa dokumen yang perlu dikemukakan adalah :-

 

i. Borang Permohonan Kebenaran Pindah milik dan gadaian yang telah diisi dan ditandatangani.
ii. Salinan sijil carian rasmi (geran tanah) yang diakui sah
iii. Salinan diakui sah Surat Perjanjian Jual Beli
iv. Salinan diakui sah surat pinjaman bank dari bank kepada pembeli
v. Salinan Kad Pengenalan pembeli dan penjual yang diakui sah
vii. Salinan resit cukai tanah dan cukai pintu tahun semasa yang diakui sah
viii. Wang bayaran permohonan.

 

Berapa lamakah sebenarnya tempoh masa untuk mendapatkan kelulusan consent? Secara asasnya, ia bergantung kes. Jika untuk Consent to transfer, jika penjual bumiputra kepada pembeli bumiputra, risiko ia ditolak adalah amat rendah. Jika bumi kepada non-bumi, ia sangat berisiko dan kadang-kala boleh ditolak walau telah appeal beberapa kali yang mana masa diperlukan agak lama.

Dan, proses seterusnya transaksi jual beli rumah dan hartanah boleh diteruskan yang mana tempoh 3 bulan (90 hari) adalah bermula dari tarikh consent diperolehi.

 

Terima Kasih kerana sudi membaca.

 

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah? Kami akan bantu bermula dari semakan MARKET VALUE, kajian MARKET DEMAND, menjalankan PEMASARAN hinggalah menemui pembeli. Hubungi segera di talian 019-2027870 (Saharudin). Serahkan kekusutan proses jual rumah kepada kami. 

Kes Suami Isteri Bercerai & Pemilik Mati: Proses Jual Rumah

15/09/2017 01:34 AM

Proses Jual Rumah Setelah Suami Isteri Bercerai

 

Masalah yang selalu timbul apabila pasangan suami isteri bercerai yang mana kedua-duanya tercatat nama pada geran atau SPA, atau salah satu pihak meletakkan kaveat atas rumah tersebut, dan tiada persetujuan bersama antara kedua-duanya bagi menyelesaikan isu hak, ia biasanya akan membawa lebih masalah apabila ia terpaksa terheret ke mahkamah.

Jika ia telah melibatkan tuntutan di mahkamah, perlulah melalui prosiding mahkamah hingga keluar 'Court Order'. Segala proses jual beli rumah tersebut adalah mengikut apa yang diarahkan oleh pihak mahkamah.

 

 

 

Proses Jual Rumah Pemilik Mati / Meninggal Dunia 

 

Proses ini kadangkala mudah dan adakalanya terlalu sukar. Ia bergantung persetujuan waris pemilik yang telah meninggal dunia tersebut.

Apabila pemilik telah meninggal dunia atau mati, jika waris ingin menjual rumah tersebut, proses yang wajib di lalui adalah mendapatkan perintah mahkamah (Court Order) bagi pemilikan seterusnya atau melantik Pemegang Amanah (PA) bagi melayakkan pemilik baru atau pemegang amanah menandatangani SPA dan Borang Tukarmilik 14A, Kanun Tanah Negara.

Selagimana Court Order belum dikeluarkan, tiada pihak yang layak menandatangani apa-apa dokumen jual beli bagi pihak penjual.

 

 

Terima kasih kerana sudi membaca.

 

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah? Kami akan bantu bermula dari semakan MARKET VALUE, kajian MARKET DEMAND, menjalankan PEMASARAN hinggalah menemui pembeli. Hubungi segera di talian 019-2027870 (Saharudin). Serahkan kekusutan proses jual rumah kepada kami. 

 

Mohd Saharudin Tunggal
019-2027870

Tempoh Masa Proses Jual Beli Rumah Di Malaysia

10/09/2017 12:53 PM

Nak Jual Rumah, semoga artikel "Tempoh masa proses jual beli rumah di Malaysia" ini dapat membantu.

 

"Berapa lama proses jual beli rumah saya ni selesai En Sahar?". Inilah lah soalan yang paling kerap ditanya kepada saya sebagai ejen hartanah. Okay, saya bantu menerangkan perjalanan tempoh masa yang diperlukan bagi melengkapkan segala proses jual beli rumah mengikut amalan biasa di Malaysia, negara tercinta ini.

 

Sebagai ejen hartanah, saya tidak boleh menulis secara tepat tempoh masa yang diperlukan bagi selesaikan satu-satu transaksi jual rumah atau hartanah. Tetapi saya akan terangkan apa yang kebiasaannya terkandung dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) yang ditandatangani oleh penjual dan pembeli rumah atau hartanah.

 

Secara normalnya (tetapi tidak semestinya), tempoh masa proses transaksi jual beli rumah yang dicatatkan dalam SPA adalah 90 hari tidak termasuk tempoh masa yang diambil untuk mendapatkan keizinan (Consent) daripada pihak berkuasa negeri atau pejabat tanah bagi jenis-jenis rumah yang memerlukan Consent seperti rumah atau hartanah leasehold, Malay Reserve, dan jenis-jenis hartanah khusus yang tercatat pada geran memerlukan consent bagi segala transaksi pindahmilik, cagaran, atau sebagainya.

 

Bermakna bagi sebuah hartanah Freehold yang tiada sebarang sekatan, tempoh 90 hari terus bermula setelah SPA di tandatangani kedua-dua pihak disamping telah di matikan setem. Bagi hartanah jenis yang memerlukan consent pihak berkuasa negeri, 90 hari bermula setelah consent diterima. "Berapa lama pula tempoh masa dapat consent tu pula En Sahar?". Haa, soalan ni agak sukar dijawab. Ia bergantung lah pihak berkuasa negeri atau pejabat tanah proses permohonan consent tersebut. Mungkin sebulan atau lebih. Kebiasaannya begitulah. Tetapi, jika transaksi tersebut adalah berisiko untuk ditolak permohonan mendapatkan consent, mungkin lebih lama kerana kebiasaannya perlu merayu (appeal) beberapa kali sebelum consent diluluskan. Malah kadangkala ditolak terus walau selepas beberapa kali appeal.

 

Apa bentuk transaksi yang berisiko permohonan consent untuk pindahmilik di tolak pihak berkuasa negeri? Contohnya sebuah hartanah leasehold yang kuota bumi lot dikawal pihak berkuasa negeri. Tetapi pemilik yang bumiputra menjual unit tersebut kepada pembeli non-bumi. Ini adalah contoh transaksi yang selalunya sukar untuk mendapatkan consent daripada pihak berkuasa negeri.

 

Tempoh masa 90 hari masih gagal selesai proses jual beli rumah, jadi apa seterusnya?

 

Seterusnya, kebiasaannya, dalam SPA akan terkandung tempoh lanjutan sekiranya tempoh 90 hari tidak selesai proses pindahmilik rumah atau hartanah. Iaitu amalan biasa adalah selama 30 hari. Tempoh ini juga dikenali sebagai Grace Period. Dan, kebanyakkan SPA mencatatkan penalti sebanyak 8% atas baki bayaran. Bagi muslim, kebanyakkan menganggap ini sebagai Riba'. Dan saya setuju mengenainya. Tepuk dada tanya iman.

 

Tempoh masa proses jual rumah yang masih ada loan bank atau kerajaan, apa pula ceritanya?  

 

Macammana pula bagi proses rumah yang masih ada loan bank atau kerajaan? Adakah tempoh masa proses jual beli rumah masih sama? Jawapannya, Ya. Bagi sebuah rumah yang masih ada pinjaman bank atau kerajaan, akan berlaku proses Redemption iaitu baki pinjaman penjual perlu diselesaikan dahulu. Wang tersebut boleh sahaja dibayar oleh pembeli atau melalui bank pinjaman pihak pembeli. Proses ini akan diuruskan oleh peguam. Proses ini juga dikenali sebagai Melepaskan Gadaian (Discharge of Charge). Dan, segala proses ini perlu diselesaikan juga oleh peguam dalam tempoh masa 90 hari tersebut.

 

Bolehkah tempoh masa 90 tambah 30 hari ini dipendekkan? Boleh. Ia bergantung persetujuan bersama pihak pembeli dan penjual. Bagi sebuah hartanah yang tiada cagaran atasnya, dan dibeli pula secara tunai oleh pembeli, tempoh masa proses jual beli rumah atau hartanah ini memang sangat logik untuk dipendekkan tempoh masanya. Berapa lama? Bergantung nasihat peguam atau ejen hartanah berdasarkan kes. Mereka lebih arif untuk meramal tempoh masa yang sesuai.

 

Proses mencari pembeli dan kesan kepada tempoh masa proses jual beli rumah.

 

Apa yang saya terangkan diatas, adalah tempoh masa proses jual beli rumah setelah SPA ditandatangani. Bagi proses awal sebelum mendapatkan pembeli, skill pemasaran (marketing) amat diperlukan bagi mempercepatkan proses mendapatkan pembeli. Bukan setakat pembeli, tetapi pembeli yang SERIUS dan LAYAK. Kerana jika tersilap memilih pembeli, pemilik mungkin menghadapi risiko proses penjualan rumah mereka menjadi sangat lama.

 

Sebagai tambahan tempoh yang terakhir saya catatkan, selepas mendapat pembeli, kebiasaanya penjual akan memberi tempoh 21 hari bagi memberi peluang kepada pihak pembeli memohon pinjaman bank. Tetapi tempoh ini bergantung atas mutual agreement kedua pihak penjual dan pembeli.

 

 

Kesimpulan.

 

Tempoh masa yang diambil untuk proses jual beli rumah ini agak subjektif. Dan apa yang saya catatkan adalah sebagaimana amalan biasa di Malaysia yang biasanya dicatatkan secara detail pada SPA. Bagi mendapatkan lebih pencerahan, adalah lebih baik mendapatkan nasihat peguam atau ejen hartanah yang berpengalaman bagi membantu anda dalam mendapatkan jangkaan waktu yang lebih tepat berkaitan tempoh masa bagi selesaikan transaksi jual beli rumah atau hartanah anda.

 

 

Terima kasih kerana sudi membaca.

 

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah? Kami akan bantu bermula dari semakan MARKET VALUE, kajian MARKET DEMAND, menjalankan PEMASARAN hinggalah menemui pembeli. Hubungi segera di talian 019-2027870 (Saharudin). Serahkan kekusutan proses jual rumah kepada kami. 

 

Hubungi 

Saharudin Tunggal

019-2027870

Proses @ Cara Jual Rumah Loan (Pinjaman) Kerajaan & Bank

09/09/2017 12:01 PM

 

Proses, Prosedur atau Cara Jual Rumah Loan (Pinjaman) Kerajaan & Bank


Persoalan bolehkan menjual rumah yang masih ada pinjaman atau loan samada dengan kerajaan (LPPSA) atau Bank kerapkali menjaditanda tanya umum. Disini saya akan menerangkan bagaimana proses tersebut berlaku untuk membolehkan urusan jual beli rumah yang masih dalam pinjaman diteruskan.
Pada dasarnya, tiada rumah atau hartanah yang boleh dijual beli selagi disana terdapat Gadaian (Charge) daripada bank peminjam untuk rumah dan hartanah tersebut. Dan keperluan untuk melepaskan Gadaian ini perlu diselesaikan bagi membolehkan transaksi diteruskan.


Kebiasaan amalan di Malaysia, tiada masalah untuk teruskan transaksi jual beli rumah dan hartanah yang mana disana ada Gadaian (Charge) oleh bank atau pihak kerajaan (Government Loan). Perjanjian Jual Beli (SPA) masih boleh terus ditandatangani. Hanya setelah pelepasan Gadaian, barulah proses mendaftarkan nama pemilik baru pada Borang 14A diteruskan.


Proses pelepasan Gadaian biasanya akan dibantu oleh pihak peguam yang mana disana ada beberapa dokumen diperlukan untuk dilengkapi. Dan diantaranya adalah Borang 16 N, Kanun Tanah Negara bagi Melepaskan Gadaian.

 

Redemption : Proses Penting dalam transaksi jual beli rumah yang masih ada loan bank atau Kerajaan.


Persoalan yang wujud adalah, bagaimana proses Melepaskan Gadaian boleh diselesaikan jika baki pinjaman masih belum diselesaikan? Disini dilanjutkan, proses Redemption (Penebusan) akan berlaku terlebih dahulu iaitu pihak peguam akan meminta pihak pembeli membayar baki pinjaman pemilik terlebih dahulu. Sama ada wang tersebut adalah tunai daripada pembeli atau melalui bank pinjaman perumahan pembeli, ia bukan isu. Boleh sahaja digunakan dari mana-mana sumber.


Sebagai sebahagian daripada proses redemption, bank akan menandatangani semua dokumen yang diperlukan bagi mengeluarkan Gadaian (charge) pada geran/strata di pejabat tanah. Disini, proses melepaskan gadaian (Discharge of Charge) telahpun selesai. Dan proses seterusnya untuk pindahmilik kepada pembeli boleh diteruskan.

 

Terima kasih kerana sudi membaca.

 

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah? Kami akan bantu bermula dari semakan MARKET VALUE, kajian MARKET DEMAND, menjalankan PEMASARAN hinggalah menemui pembeli. Hubungi segera di talian 019-2027870 (Saharudin). Serahkan kekusutan proses jual rumah kepada kami. 

 

Mohd Saharudin Tunggal
019-2027870

 

Harga Rumah Semakin Mahal?

16/05/2017 06:49 AM

Harga Rumah Semakin Mahal?

Semenjak ekonomi negara kita yang tercinta ini dilanda kesuraman bermula tahun 2015, pelbagai teori dapat kita dengar berkaitan hartanah.

Antaranya penurunan harga rumah yang signifikan. Maka ramai lah bakal pembeli rumah ternanti-nanti saat sesuai untuk memiliki rumah idaman mereka dengan harga diskaun besar. Ya, saya juga nampak sedikit penurunan berlaku, tetapi aktiviti untuk mendapatkan 100% pinjaman, memadamkan rekod yang sepatutnya. Akhirnya penantian untuk melihat harga rumah turun dengan banyak, ternyata meleset.

Ada juga teori bakal lambakan rumah di pasaran lelong, tetapi seperti mana yang pernah saya kongsikan carta jumlah rumah kediaman yang masuk dalamnya, ternyata jumlahnya semakin menurun saban tahun. Maka teori itu meleset lagi.

Itulah perkara yang sebenar berlaku dalam hartanah. Penurunan besar harga rumah yang dinanti-nantikan tak juga kunjung tiba. 

'Market correction'? Perlu jelas, 'market correction' tidak semestinya penurunan harga. Ianya juga mungkin 'sideway market'. Banyak bentuk 'market correction' sebenarnya.

Jadi bila sebenarnya waktu sesuai beli rumah? Entah lah. Bagi saya, pilih sahaja rumah idaman yang diingini. Kaji harga pasaran dan 'rental rate' semasa. Kalau rasa berbaloi, beli je lah. Kalau tak, cari unit lain. Tapi kalau masih menanti harga runtuh pasaran hartanah, sila je tunggu. Bak kata menteri, jangan beli rumah, sewa je dulu. Sampai bila? Entahlah, yang tu pun saya tak boleh jawab.

Ringkasan Laporan Pasaran Hartanah 2016 (NAPIC 2016 REPORT)

16/05/2017 06:42 AM

Sedikit Ringkasan Laporan NAPIC (Malaysian property market report 2016)

 

1) Jumlah transaksi menurun sebanyak 11.5% iaitu mencatatkan 320,000 transaksi berbanding 362,105 transaksi pada 2015.

2) Manakala jumlah nilai transaksi pada 2016 menurun sebanyak 3% kepada RM145.1 billion daripada RM149.9 billion pada 2015.

3) Penurunan juga dicatatkan pada pelancaran hartanah baru sebanyak 9% yang mana hanya 53,000 unit berbanding 58,000 unit pada 2015.

4) Jumlah unit berstatus kediaman yang 'overhang/unsold' meningkat kepada 14,792 unit dengan jumlah nilai sebanyak RM8.56 billion, iaitu peningkatan 43.8% pada jumlah unit dan 70.7% pada jumlah nilai berbanding tahun 2015.

5) Kadar kenaikan harga hartanah, pada suku keempat 2016, 'House Price Index' dicatatkan pada 5.5%, yang mana lebih rendah pada tahun-tahun sebelumnya iaitu 7.2% dan 8% untuk tahun 2015 dan 2014.

6) Pasaran sekunder (subsale) telah menyumbang 63.4% kepada jumlah keseluruhan transaksi dan 45.1% kepada jumlah nilai transaksi (RM) pada 2016.

7) Lebih dari 65% transaksi hartanah kediaman adalah pada harga bawah RM300,000..

8) Bagi menyesuaikan trend hartanah terkini, pemaju melancarkan projek baru pada harga dan pakej yang lebih sesuai dengan permintaan pasaran.

9) Jumlah permohonan pinjaman perumahan adalah sebanyak RM168,154.77 juta pada 2016 dengan RM87,550.87 juta telah diluluskan. Kadar kelulusan berbanding permohonan adalah 52.1%, meningkat dari hanya 50.2% pada 2015.

Tips Mudah Pilih & Beli Rumah

16/05/2017 06:36 AM

Tips Mudah Pilih Rumah

Tulisan saya kali ini adalah berkisar cara memudahkan pemilihan hartanah/rumah untuk dibeli. Bersempena dekatnya dengan Ramadhan dan seterusnya Syawal, saya membawa analogi mudah bagi kita cuba fikirkan sejenak. Alangkah sukarnya memilih baju raya untuk ahli keluarga kita kan? Tapi ia boleh sahaja dipermudahkan dengan kita telah set awal jenis yang akan dipilih, sama ada jenis jubah, baju Melayu Cekak Musang atau jenis Teluk Belanga. Jadi tak lah pening sangat bila dah sampai butik/pasaraya kan? Nak lagi mudah, set terus warna tema pilihan. Sampai je butik, boleh terus sambar apa yang kita target. Juga jangan lupa set budget, bimbang terlebih, poket isteri pun kita terpaksa seluk nanti. Haha.

Kalau pilih baju raya pun boleh migrain, apatah lagi memilih rumah. Dengan nilai yang beratus ribu, pasti lagi pening kita nak pilih kan? Okay, saya cuba bantu untuk permudahkan cara memilih rumah untuk dibeli. Tulisan ini saya lebih fokuskan untuk pembeli rumah untuk diduduki sendiri (bukan pelaburan) dan bagi pasangan berkahwin. Sebab majoriti pembeli rumah datang dari golongan ini.

1.Budget yang dipersetujui bersama suami/isteri.

Bagi pasangan muda terutamanya, perlu set budget yang sesuai dan mampu bagi kedua-dua suami isteri. Kalau beli murah sangat dan ada pihak yang tak puas hati, tak best lah pulak nanti kan masa pindah masukrumah. Kalau mahal sangat pulak, sampai tiap-tiap bulan budget rumahtangga 'tenat', lagi bahaya. Jadi, budget yang sesuai perlu ada.

Contohnya, si suami bergaji RM3k dan si isteri pun gaji RM3k, dan kedua-duanya bersetuju menyumbang RM1k setiap seorang, maka budget bulanan rumah adalah RM2k. Dengan budget sebegitu, rumah sekitar RM400k mampu dimiliki. Senang kan? Jadi tak perlulah ‘view’ rumah-rumah yang melebihi budget. Hanya ‘survey dan view’ rumah yang harga dibawah budget maksimum anda. Jika anda lihat iklan dengan harga melebihi budget, anda juga boleh terus bertanya kepada ejen hartanah sebelum ‘view’ harga minimum dengan menyatakan budget maksimum anda. Jika ejen hartanah tersebut memberi respon positif, bermakna ada peluang untuk ‘nego’ kepada harga dalam lingkungan budget anda.

2. Lokasi yang tepat dengan keperluan anda.

Bagi pasangan yang kedua-duanya bekerja, saya lebih suka mencadangkan beli rumah di tengah-tengah antara dua lokasi kerja mereka. Contohnya, si suami kerja di KL dan isteri di Shah Alam, tengah-tengah adalah di sekitar Kota Damansara.
Tapi ramai yang akan bagi kelebihan untuk isteri lebih dekat dengan tempat kerja. Ini lebih baik. Siapa tak sayang bini kan? haha.

Adalah lebih mudah jika anda terus set apartment/kondo/taman yang anda target. Dapat sahaja unit yang ‘available’, terus set temujanji untuk view dan letak ‘booking’ jika berkenan. Cara ini lebih mudah untuk anda bagi mengelakkan anda pusing keliling dunia mencari unit untuk dibeli. Mudah kan?

3. Kawasan kejiranan yang selesa bagi kedua-dua pasangan.

Ini juga penting. Contohnya kedua-dua pasangan lebih selesa dengan kejiranan yang sebangsa, perlu diputuskan kawasan yang digemari keduanya. Atau si suami suka dengan suasana bermasyarakat, tetapi si isteri suka 'privacy', maka bincanglah kau orang ye. Jangan perang pulak suami isteri.

 

Tips Mudah Pilih dan Beli Rumah Idaman

4. Jenis rumah atau 'space' yang di persetujui.

Kadang-kala, ini juga memeningkan kepala. Seorang nak beli rumah landed. Seorang lagi sukakan kondo. Jadi nak menang yang mana? Perlu tengok lah cara hidup dan hobi pasangan masing-masing. Contoh kalau si suami 'gilakan' motosikal atau 'kereta', maka akan susah lah kalau duduk kondo kan? Dia mesti nak lap dan basuh hari-hari 'isteri kedua'nya tu nanti. Haha.

5. Jenis pasaran yang dipilih.

Untuk rumah undercon, biasanya akan memakan masa 24bulan - 36bulan untuk dapat kunci. Sementara rumah belum siap, kedua pasangan perlu bersedia untuk menyewa terlebih dahulu contohnya. Jadi, kedua pasangan perlu jelas, bila mereka ingin masuk rumah baru tersebut. Rumah subsale pula pada kebiasaanya akan memakan masa sekitar 5-6 bulan. Dapat tak gambaran di situ?

Berkaitan cadangan Tuan Zul untuk meng’video’kan terus gambar-gambar unit untuk proses marketing, ini adalah cadangan yang sangat baik. Atau sekurang-kurangnya gambar lengkap unit rumah. Jadi bakal pembeli boleh terus ‘short listed’. Ia juga cadangan yang sangat baik. Ia pasti dapat menjimatkan masa kita sendiri serta masa REN tersebut.

Cumanya, dari pengalaman saya, bagi pembeli yang ingin duduk sendiri, mereka tidak akan berpuas hati hanya dengan gambar/video. Pasti masih perlu pandangan mata mereka sendiri hinggap di segenap ruang unit tersebut. Tambahan tips dari saya, adalah lebih baik jika ‘mewajarkan’ setiap keputusan pemilihan kita. Apa yang saya maksudkan adalah, banyak pembeli lebih suka unit yang ‘sempurna’ fizikal sehingga kadang-kala terlupa menilai dari sudut ‘nilai’. Apakah wajar kita membeli sebuah unit apartment yang ‘in order’ dengan harga RM20k lebih tinggi dengan unit apartment dalam kawasan sama yang sedikit ‘comot’ yang mana kos membaiki kecomotan tersebut hanya sekitar RM2-3k? Kadang-kala masyarakat awam perlu juga mencontohi pelabur dalam membeli hartanah. Pelabur akan lebih tertarik dengan ‘nilai’ berbanding fizikal. Tetapi masyarakat awam kebiasaannya adalah disebaliknya. Tapi ia hanyalah pandangan saya. Seronok juga kan kalau dapat rumah yang sempurna. Jadi terpulanglah dengan citarasa masing-masing.

Okay, setakat ini penulisan saya. Sebenarnya tulisan ini adalah hasil edit semula tulisan ringkas saya yang terdahulu, mungkin sekitar tahun lepas, tetapi saya huraikan semula untuk selarikan dengan tujuan penulisan kali ini.

Terima kasih kerana membaca.

Masa yang paling sesuai jual rumah

20/03/2017 07:26 PM

Saya selalu ditanya, "sekarang sesuai ke saya jual rumah?".

Sebagai ejen hartanah, memang la dalam hati nak je kata, "jual je lah. Ada bisnes untuk saya". Haha.



Tapi sebenarnya bilakah masa yang paling sesuai untuk jual rumah?

Beberapa faktor perlu menjadi pertimbangan sebelum jual rumah terutamanya bagi yang punyai 'holding power'. Sebab bagi yang ada masalah kewangan, mereka tiada pilihan kecuali jual.

Jika 'rental rate' comel atau 'positive cashflow', okay je kalau masih ingin 'hold' walau kenaikan nilai harga telah semput atau matang.

Tapi kalau kelihatan peluang nilai harga naik amat lambat, ditambah 'rental rate' kurang cun, jual adalah pilihan yang lebih baik. Gunakan profit tersebut untuk beli rumah lain yang lebih 'mentah'.

Macam mana nak tau harga rumah kita dah 'matang'?. Lukis graf kenaikan tahunan. Nanti nampaklah sendiri bila harga mula mendatar. Masa tu buatlah pilihan.

 

Skill Jual Rumah Sendiri

20/03/2017 07:20 PM

Bagi saya, okay sahaja jika ada mana-mana pemilik jika ingin jual sendiri rumah mereka. Hanya yang penting, ilmu berkaitan transaksi hartanah perlu ada.

Ia termasuklah pengetahuan berkaitan 'Market Value' beserta 'Demand Price'. Kesilapan meletakkan harga akan menyebabkan kerugian jika terlalu rendah atau kesulitan berpanjangan jika harga terlalu tinggi.



Network yang baik juga mampu memudahkan urusan jual beli. Ada kenalan banker atau lawyer yang pakar dalam hal hartanah, mereka juga mampu membantu. Cuma nasihat saya, jangan lah menonjolkan sikap hanya ingin 'take it for granted'. Kerana dalam bisnes, sikap itu akan menjadikan nasihat yang diterima kadang-kala tak cukup jelas.

Ilmu marketing dan negotiation? Okay, ini juga perlu ada. Perlu tahu ilmu medium pemasaran yang efektif antara online dan offline. Perlu juga kaji teknik iklan yang baik yang mampu menarik bakal pembeli. Ilmu negotiation pula ia tak semudah ABC nak dipelajari dan diaplikasi. Tapi cuba je lah kan. Tetapi jangan dilupa, disebaliknya, ada ilmu 'menapis' pembeli yang serius dan berkualiti bagi mengelakkan anda terjerumus ke lembah transaksi yang merumitkan. Ilmu ini hanya akan dikuasai hasil gabungan teori dan pengalaman.

Nak jual rumah sendiri? Cuba je lah. Pasti menjadi pengalaman yang membanggakan.

 

Jump to Page:   <<   1 2 3   >>  
Previous 100
Next 100





1. Kos yang terlibat Jual Rumah di Malaysia
2. Tips memilih & melantik ejen hartanah untuk menjual rumah anda
3. Proses Lengkap Jual Beli Rumah di Malaysia
4. 10 Tips Jual Rumah dengan Pantas, Cepat & Segera.
5. Perunding/Ejen Hartanah : Siapakah dan apakah tanggungjawab mereka?
6. Pasaran hartanah dijangka naik
7. Napic: Overall property market slowed down in 2015