Manakah lebih untung antara jual terus tanah atau menjalankan usaha sama (joint-venture) dengan pemaju?

Apa risiko jika memilih JV berbanding jual terus?

Apa terma-terma penting dalam JV bagi mengelakkan risiko kepada pemilik tanah?

Semoga perkongsian ini dapat membantu tuan puan bagi mendapatkan idea yang lebih baik berkaitan pro dan kontra usaha sama atau JV

Apakah Definisi Usaha Sama, Joint Venture  atau juga yang disebut  JV ini?

Projek usaha sama atau joint-venture (JV)  adalah satu bentuk persetujuan antara pemilik tanah sebagai pihak pertama dan pemaju perumahan sebagai pihak kedua untuk sepakat membangunkan tanah menjadi kawasan perumahan, komersil atau pun industri.

Beberapa bentuk balasan kepada pemilik tanah yang bersetuju menawarkan tanah miliknya kepada pemaju untuk dibangunkan, sama ada membayar sejumlah wang kepada pemilik tanah, atau juga ditukar kepada pemberian beberapa unit yang telah dibangunkan menjadi rumah, komersil atau industri, atau juga memberi kedua-duanya. Ia adalah bergantung negosiasi antara kedua-dua pihak.  

Mana Lebih Untung, Jual Terus Kepada Pemaju Atau Bersetuju Untuk JV?

Pada kiraan kasar, pastilah memilih JV akan memberi pulangan jauh lebih menguntungkan. Gandaan besar adalah datang dari Nilai Pembangunan Kasar atau Gross Development Value (GDV) projek yang boleh dibangunkan kelak. Pulangan sekali ganda, 2 kali ganda atau berkali-kali ganda lebih lagi, bukan satu yang mustahil bergantung lokasi dan permintaan hartanah yang akan dibangunkan nanti.

Lokasi, akses, bentuk mukabumi, bentuk plot tanah dan terutamanya zoning yang ditetapkan Pihak Berkuasa Negeri atas tanah tuan/puan, semua perkara ini memberi kesan besar kepada berapa besar nilai pembangunan yang boleh dibangunkan. Semakin besar Nilai Pembangunan Kasar, semakin besar keuntungan yang boleh dikecapi pemilik tanah dan juga pemaju.

Hanya di sana, disebalik keuntungan berganda yang boleh dikecapi, pasti ada risiko apabila memilih JV berbanding jual terus. Perkara ini akan juga kita dibincangkan. Teruskan membaca.

Kos Pembangunan Tanah Dalam Usaha Sama Atau Joint Venture (JV).

Untuk suatu usaha sama atau joint venture (JV) melibatkan pemilik tanah dengan pemaju, hampir 100% kos pembangunan tanah sebagai kawasan pembangunan projek adalah ditanggung sepenuhnya pihak pemaju.

Kos terbabit adalah bermula dari pertukaran status kegunaan tanah daripada pertanian kepada bangunan perumahan/komersil/industri, konsultansi lukis pelan, juruukur, arkitek dan sebagainya hingga mendapat Kebenaran Merancang (KM) dari Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).

Seterusnya kos pembinaan, kos pemasaran hingga penjualan unit terakhir sehingga Penyerahan Unit Kosong (Vacant Posession) kepada pembeli, semua kos ini terletak kepada pemaju projek.

Pemilik tanah tidak perlu mengeluarkan sebarang modal. Hanya perlu sekurang-kurangnya sedikit kos guaman bagi menjaga kepentingan pemilik hartanah dari sudut undang-undang dan juga mungkin kos profesional fee untuk ejen hartanah yang menguruskan peringkat awal negosiasi antara pemilik tanah dan juga pemaju.

Perkara Penting Sebelum Bersetuju Untuk Usaha Sama atau Joint Venture (JV).

Bagi mengurangkan risiko projek usaha sama atau joint venture (JV) dengan pemaju, di sini beberapa perkara yang perlu difahami bagi mengelakkan risiko atas pemilik tanah.

1. Hanya bersetuju untuk usaha sama atau JV dengan pemaju yang ada rekod lepas yang baik

Adalah dinasihatkan untuk menjalankan kajian teliti ke atas pemaju yang menawarkan usaha sama (JV) atas rekod-rekod pembangunan yang telah dibangunkan sebelum ini (track record).

Jika projek-projek yang dibangunkan oleh pemaju tersebut sebelum ini semuanya berjaya, risiko berlakunya kegagalan untuk projek usaha sama (JV) dengan pemilik tanah tersebut adalah rendah. Kebanyakkan pemaju besar akan menjaga reputasi mereka dan berusaha untuk menjayakan semua projek tanpa gagal.

Kajian berkaitan status bankrap, penggulungan syarikat, hingga status atas setiap pengarah-pengarah syarikat pemaju adalah antara perkara terawal kajian oleh pihak peguam yang dilantik oleh pihak pemilik tanah.

Jika semua kriteria baik ditemui atas kajian terhadap syarikat pemaju, pemilik tanah bolehlah memikirkan kriteria selanjutnya.

2. Persetujuan nilai balasan atas usaha sama (JV) ini.

Nilai balasan yang akan diterima oleh pemilik tanah perlu jelas. Dan juga perlu jelas kaedah pembayaran kepada pemilik tanah.

Beberapa kaedah yang biasa dipersetujui antara pemilik tanah dan pemaju adalah bayaran tunai sepenuhnya, atau pemberian beberapa lot hartanah yang siap dibangunkan kelak, atau juga kedua-duanya sekali.

Nilai balasan dan kaedah pemberian balasan perlu dibincangkan dengan teliti pada peringkat awal sebelum memeterai perjanjian usha sama (JV).

 3. Lantik peguam berpengalaman bagi lindungi kepentingan pemilik tanah.

Peguam yang profesional dan cukup berpengalaman amat diperlukan bagi menjaga kepentingan pemilik tanah. Ini kerana proses pembangunan tanah akan mengambil masa beberapa tahun hingga projek pembangunan siap dibina. Dan dalam tempoh tersebut, beberapa kemungkinan yang kurang baik boleh berlaku.

Di sini pentingnya peranan peguam untuk meneliti draf perjanjian usaha sama (JV) adalah adil untuk kedua belah pihak dan seterusnya memegang amanah bagi memastikan pihak pemaju menepati dan menghormati segala isi kandungan perjanjian usaha sama (JV) tersebut sehingga projek tersebut selesai dibangunkan.

5. Terma-terma perjanjian usaha sama atau joint venture (JV) perlu diteliti sedalamnya.

Pastikan terma-terma yang utama berkenaan usaha sama yang sudah dipersetujui antara pemilik tanah dan pemaju perumahan dimasukkan ke dalam perjanjian usaha sama antaranya:

a) Objektif perjanjian Joint-Venture.

b) Jumlah nilai balasan kepada pemilik tanah.

c) Kaedah bayaran pemilik tanah atas projek JV contohnya seperti pembayaran mengikut peratusan daripada jumlah nilai GDV, atau pemilikan beberapa unit hartanah yang telah dibangunkan, ataupun kedua-duanya perlu jelas di dalam perjanjian.

d) Jangkamasa yang akan diambil oleh pemaju untuk menyiapkan projek pembangunan.

f) Surat kuasa wakil (power of attorney) sama ada Revocable, Irrevocable atau Limited PA di mana tuan tanah bersetuju untuk menandatangani dan memberi kuasa kepada pemaju sebagai wakil yang benar dan sah contohnya bagi urusan menandatangani perjanjian jual beli dengan pembeli-pembeli unit yang akan dibangunkan kelak.

g)'Element of default' atau klausa kegagalan pihak-pihak dan pembatalan perjanjian di mana sekiranya ada pihak-pihak dalam perjanjian usaha sama memungkiri mana-mana peruntukan, akujanji, representasi dan waranti atau komitmen di pihak masing-masing di dalam perjanjian usaha sama.

6. Teliti kandungan Surat Kuasa Wakil

(Power of Attorney)

Dalam suatu perjanjian usaha sama, pemilik tanah dinasihatkan untuk memberikan kuasa terhad melalui 'Limited & Revocable PA' kepada pemaju perumahan sebaik sahaja perjanjian usaha sama ditandatangani. Tetapi ia juga bergantung kepada beberapa keadaan, jumlah nilai GDV, dan sebagainya.

Di sini peri pentingnya mendapatkan nasihat dan khidmat peguam atau ejen hartanah yang berpengalaman bagi memastikan terma Surat Kuasa Wakil tidak meletakkan risiko terlalu besar kepada pihak pemilik tanah.

KESIMPULAN

Membuat usahasama atau Joint Venture / JV dengan pemaju mampu memberi nilai lebih baik berbanding terus jual kepada pemaju untuk dibangunkan menjadi Kawasan perumahan, industry atau komersil.

Hanya, pemilik tanah perlu memahami tempoh masa akan sedikit lama bagi menanti projek pembangunan siap sepenuhnya.

Pemilik tanah perlu faham terma-terma JV bagi mengelakkan kerugian. Melantik peguam berpengalaman dan ejen hartanah yang mempunyai rangkaian luas dengan pemaju yang berlatar-belakangkan reputasi baik boleh mengurangkan risiko ini.

Pemilik tanah dan pemaju perlu sama-sama komited dan menghormati perjanjian usahasama /JV untuk berkerjasama hingga memastikan projek pembangunan yang dirancang Berjaya sepenuhnya.

Tuan/Puan berhajat untuk menjalankan usahasama atau Joint-Venture /JV dengan pemaju?

Sila hubungi saya, Saharudin Tunggal bagi mendapatkan khidmat professional ejen hartanah. Saya akan membuat proposal pembangunan bergantung zoning, density/plot ratio, lokasi dan permintaan (demand) pasaran semasa.

Jika tuan/puan bersetuju dengan proposal, saya akan mencadangkan pemaju yang memiliki reputasi baik bagi mengelakkan risiko kerugian.

Jika tuan/puan ingin terus menjual tanah kepada pemaju dan bukan untuk JV, boleh juga hubungi saya. Saya bantu semak nilai pasaran semasa tanah anda dan melakukan pemasaran terus kepada pihak pemaju yang berpotensi.

Rangkaian rakan pemaju yang menggunakan khidmat saya termasuk di sekitar Selangor, Kuala Lumpur, Negeri Sembilan, Melaka, Johor, Pahang, Perak, Kedah, Kelantan dan Pulau Pinang. 

Terus hubungi saya di talian 019-2027870 atau melalui aplikasi whatsapp:-

www.wasap.my/60192027870

Terima Kasih.

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Kelebihan & Cara Jual Rumah Guna Agen /Ejen Hartanah

Apa kelebihan mengunakan khidmat agen / ejen hartanah untuk bantu kita jual rumah atau hartanah? Disini ada beberapa kelebihan yang ada pada mereka, agen /ejen hartanah yang akan memudahkan urusan yang rumit untuk dihadapi pihak penjual.

1. Pengetahuan berkaitan Harga Pasaran Vs Harga Permintaan (Demad Price)

Agen hartanah memiliki kemahiran tinggi dalam memberi nasihat yang terbaik dalam menentukan harga paling sesuai sebelum proses pemasaran dijalankan. Kesilapan meletakkan harga akan menyebabkan kerugian jika terlalu rendah atau kesulitan berpanjangan serta sukar menemui pembeli jika harga terlalu tinggi.

Meletakkan harga bukan sekadar bergantung kepada rujukan kepada pihak bank untuk mengetahui nilaian semasa, tetapi di sana adalah lebih penting mengetahui trend semasa graf demand vs supply bagi menentukan harga yang paling logik untuk diterima bakal pembeli.

2. Jaringan Network Besar Agen Hartanah

Network yang baik juga mampu memudahkan urusan jual beli. Kelebihan yang ada kepada agen hartanah adalah mereka mempunyai jaringan rakan bisnes besar terutamanya pegawai bank dan lawyer. Dua watak penting dalam transaksi ini, jika tersilap berurusan dengan pegawai atau firma yang kurang efektif, mampu menyebabkan proses transaksi menjadi semakin rumit dan berpanjangan.

Rangkaian rakan agen juga akan mempercepatkan proses mendapatkan pembeli. Dengan hanya melantik seorang agen secara eksklusif, mereka akan menyalurkan info kepada ribuan rakan agen mereka untuk mempercepatkan proses mendapatkan pembeli.

3. Agen Hartanah Memiliki Ilmu Pemasaran (Marketing) & Perundingan (Negotiation)

Agen hartanah memiliki ilmu medium pemasaran yang efektif antara online dan offline. Mereka juga akan kaji teknik iklan yang baik yang mampu menarik bakal pembeli. Medium iklan online dan offline amat berbeza pendekatannya (approach). Jika teknik iklan tak tepat atau silap, proses menemui pembeli biasanya akan jadi sukar.

4. Agen Hartanah Memiliki Ilmu Perundingan (Negotiation)

Ilmu negotiation pula ia tak semudah ABC nak dipelajari dan diaplikasi. Tetapi, agen hartanah biasanya memiliki 'menapis' pembeli yang serius dan berkualiti bagi mengelakkan pihak penjual terjerumus ke lembah transaksi rumah yang merumitkan dan berpanjangan. Ilmu ini hanya akan dikuasai hasil gabungan teori dan pengalaman. Kebiasaannya, ramai pembeli akan muncul bila sesuatu rumah diiklankan, tetapi apa yang berlaku, biasanya lebih ramai pembeli yang ‘main-main’ dan tidak serius. Kelebihan agen hartanah, mereka akan menekankan komitmen tinggi kepada pihak pembeli agar ambil serius terhadap tanggungjawab sebagai pembeli.
 

Okay, seterusnya kita bincang CARA melantik ejen hartanah.

1. Paling Penting, lantik hanya ejen yang memiliki Tag Nama yang sah sahaja yang dikeluarkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir & Ejen Hartanah (LPPEH). Mereka wajib memiliki nombor REN, PEA atau E tersendiri.

2. Perlantikan agen adalah melalui menandatangai surat perlantikan agen. Ia secara asasnya terbahagi kepada 3 jenis pelantikan iaitu eksklusif, sole atau ad-hoc. Agen akan menerangkan secara lengkap kepada anda terma-terma dan beza setiap jeis pelantikan.

Sebagai rumusan, kemahiran untuk menjual rumah amat penting. Tidak semestinya anda wajib melantik agen hartanah jika hendak jual rumah, Jika anda memiliki ciri-ciri yang dimiliki agen hartanah, tiada masalah untuk anda cuba jual sendiri. Tetapi jika elemen-elemen tersebut tiada, maka jalan melantik agen adalah jauh lebih baik.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Cara, Proses atau Prosedur Jual Rumah Belum Habis Bayar Balik Pinjaman Bank / LPPSA

Ini adalah antara persoalan yang biasa ditanya kepada saya sebagai ejen hartanah;

“En Sahar, saya nak jual rumah.. tapi belum habis bayar. Boleh ke saya jual?”,

“Apa cara saya nak jual rumah belum habis bayar bank?”,

“Saya kena langsaikan baki loan yang belum habis bayar dulu ke sebelum jual?”

Persoalan ini sebenarnya agak mudah dijawab dan difahami solusinya. Hanya suatu perkara yang perlu diketahui oleh pemilik rumah untuk dijual adalah konsep berkaitan ‘cagaran’ atau 'charge'. Semua hartanah termasuk rumah yang dibeli menggunakan fasiliti pinjaman bank atau kerajaan, hartanah tersebut akan dicagarkan kepada bank pemberi pinjam tersebut. Ini bagi menjaga kepentingan mereka bagi menjamin wang mereka dipulangkan semula kelak.

Institusi bank pemberi pinjaman perumahan tersebut hanya akan melepaskan cagaran bilamana wang mereka telah dipulangkan semula. Sebelum baki pinjaman tersebut belum dilangsaikan, hartanah atau rumah tersebut langsung tidak boleh ditukar milik atau dijual. Jadi bagaimana nak jual semula kalau masih belum habis bayar?. Kita teruskan baca penjelasan dibawah.

Prosedur biasa penjualan rumah tak kira sama ada telah habis bayar atau belum habis bayar, ia tetap dimulai dengan menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA). Kebiasaannya walau bukan semestinya, deposit yang dibayar oleh pembeli adalah 10% daripada harga pembelian. Bakinya adalah menggunakan pinjaman bank atau pinjaman kerajaan. Pembayaran baki memalui tunai (cash buyer) juga tidak menjadi isu.

Discharge of Charge: Proses penting bagi jual rumah yang masih ada baki pinjaman 

Selepas menandatangani SPA bagi rumah freehold atau mendapat keizinan untuk pindahmilik (consent to transfer) bagi rumah leasehold, pihak peguam akan mengeluarkan ‘advice’ kepada pembeli/bank pembeli untuk selesaikan baki pinjaman penjual terlebih dahulu. Dan bank penjual akan melepaskan cagarannya terhadap hartanah tersebut. Ini adalah proses yang biasa dipanggil sebagai ‘Pelepasan Cagaran’ atau ‘Discharge of Charge’. Selepasnya, barulah proses pindahmilik dan cagaran semula oleh bank pembeli boleh diteruskan.

Selepas cagaran semula oleh bank pembeli dan pertukaran hakmilik kepada pemilik baru selesai, barulah bank pembeli akan menyelesaikan baki bayaran kepada pemilik dan proses ini dipanggil ‘Final Disbursement’. Disini, secara asasnya berakhirlah proses jual beli dan Penyerahan Kosong (Vacant Posession) kepada pembeli berlaku.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

2 Jenis Consent (Kebenaran) dalam urusan jual beli rumah dan hartanah.

Apabila kita telah memutuskan untuk membeli atau menjual rumah, kita perlu jelas berkaitan status hartanah tersebut sama ada ianya Leasehold, Freehold, Malay Reserve atau sebagainya. Ini kerana ia memberi sedikit kesan kepada tempoh perjalanan suatu proses transaksi jual beli hartanah.

Bagi suatu hartanah Leasehold, akan ada suatu ketetapan yang tercatat pada geran iaitu:-

 
“SEKATAN KEPENTINGAN:

Tanah yang diberi milik ini tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”

Disini jelas ketetapan yang perlu dilalui untuk sebuah hartanah atau rumah untuk dijual yang mempunyai sekatan kepentingan perlu mendapatkan consent bagi segala proses pindahmilik, gadaian dan pajakan. Hanya dengan Consent yang diperolehi setelah memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri atau Pihak Pejabat Tanah membolehkan urusan-urusan tersebut diteruskan.

Dalam proses jual beli hartanah yang mempunyai sekatan, dua jenis consent yang biasanya diperlukan adalah:-

1. Consent to Transfer (Kebenaran untuk pindahmilik)
2. Consent to Charge (Kebenaran untuk gadaian)

Seterusnya kita cuba fahami apakah maksud-maksud consent diatas.

Consent to Transfer (Kebenaran untuk pindahmilik)

CTT bermaksud kebenaran pindahmilik suatu hartanah dari satu pihak kepada pihak yang lain. Dalam proses jual beli rumah, kedua-dua pihak ini merujuk kepada penjual dan pembeli. Proses ini biasanya diselesaikan oleh pihak peguam yang dilantik.  Apabila permohonan dilulusakan, satu blanket consent akan dikeluarkan bagi meneruskan proses urusan transaksi.

Consent to charge (Kebenaran untuk Gadaian)

CTC pula bermaksud kebenaran gadaian. Gadaian ini adalah bagi transaksi jual beli rumah yang menggunakan pembiayaan atau pinjaman bank atau kerajaan. Gadaian ini adalah bagi memelihara hak dan kepentingan pihak pemberi pinjaman/pembiayaan iaitu bank atau kerajaan (LPPSA) agar wang yang telah mereka keluarkan dapat diperolehi semula dengan jadual pembayaran yang telah dipersetujui dalam Loan Agreement.

Untuk permohonan consent kepada Pihak Berkuasa Negeri, beberapa dokumen yang perlu dikemukakan adalah :-

i. Borang Permohonan Kebenaran Pindah milik dan gadaian yang telah diisi dan ditandatangani.
ii. Salinan sijil carian rasmi (geran tanah) yang diakui sah
iii. Salinan diakui sah Surat Perjanjian Jual Beli
iv. Salinan diakui sah surat pinjaman bank dari bank kepada pembeli
v. Salinan Kad Pengenalan pembeli dan penjual yang diakui sah
vii. Salinan resit cukai tanah dan cukai pintu tahun semasa yang diakui sah
viii. Wang bayaran permohonan.

Berapa lamakah sebenarnya tempoh masa untuk mendapatkan kelulusan consent? Secara asasnya, ia bergantung kes. Jika untuk Consent to transfer, jika penjual bumiputra kepada pembeli bumiputra, risiko ia ditolak adalah amat rendah. Jika bumi kepada non-bumi, ia sangat berisiko dan kadang-kala boleh ditolak walau telah appeal beberapa kali yang mana masa diperlukan agak lama.

Dan, proses seterusnya transaksi jual beli rumah dan hartanah boleh diteruskan yang mana tempoh 3 bulan (90 hari) adalah bermula dari tarikh consent diperolehi.

Terima Kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Proses Jual Rumah Setelah Suami Isteri Bercerai

Masalah yang selalu timbul apabila pasangan suami isteri bercerai yang mana kedua-duanya tercatat nama pada geran atau SPA, atau salah satu pihak meletakkan kaveat atas rumah tersebut, dan tiada persetujuan bersama antara kedua-duanya bagi menyelesaikan isu hak, ia biasanya akan membawa lebih masalah apabila ia terpaksa terheret ke mahkamah sebelum proses meletakkan sepanduk rumah untuk dijual di pintu pagar.

Jika ia telah melibatkan tuntutan di mahkamah, perlulah melalui prosiding mahkamah hingga keluar 'Court Order'. Segala proses jual beli rumah tersebut adalah mengikut apa yang diarahkan oleh pihak mahkamah.

 

Proses Jual Rumah Pemilik Mati / Meninggal Dunia 

 

Proses ini kadangkala mudah dan adakalanya terlalu sukar. Ia bergantung persetujuan waris pemilik yang telah meninggal dunia tersebut.

Apabila pemilik telah meninggal dunia atau mati, jika waris ingin menjual rumah tersebut, proses yang wajib di lalui adalah mendapatkan perintah mahkamah (Court Order) bagi pemilikan seterusnya atau melantik Pemegang Amanah (PA) bagi melayakkan pemilik baru atau pemegang amanah menandatangani SPA dan Borang Tukarmilik 14A, Kanun Tanah Negara.

Selagimana Court Order belum dikeluarkan, tiada pihak yang layak menandatangani apa-apa dokumen jual beli bagi pihak penjual.

 

 

Terima kasih kerana sudi membaca.

 

 

 

Ingin jual rumah di sekitar SELANGOR / KUALA LUMPUR?

 

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

 

Kami akan bantu bermula dari semakan MARKET VALUE, kajian MARKET DEMAND, menjalankan PEMASARAN hinggalah menemui pembeli. Hubungi segera di talian 019-2027870 (Saharudin). Serahkan kekusutan proses jual rumah kepada kami. 

 

 

 

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

 

 

 

Mohd Saharudin Bin Tunggal (E2819)

Prinsipal

Transasia Property Consultancy Sdn Bhd

019-2027870

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Nak Jual Rumah, semoga artikel "Tempoh masa proses jual beli rumah di Malaysia" ini dapat membantu.

"Berapa lama proses jual beli rumah saya ni selesai En Sahar?". Inilah lah soalan yang paling kerap ditanya kepada saya sebagai ejen hartanah. Okay, saya bantu menerangkan perjalanan tempoh masa yang diperlukan bagi melengkapkan segala proses jual beli rumah mengikut amalan biasa di Malaysia, negara tercinta ini.

Sebagai ejen hartanah, saya tidak boleh menulis secara tepat tempoh masa yang diperlukan bagi selesaikan satu-satu transaksi jual rumah atau hartanah. Tetapi saya akan terangkan apa yang kebiasaannya terkandung dalam Perjanjian Jual Beli (SPA) yang ditandatangani oleh penjual dan pembeli rumah atau hartanah.

Secara normalnya (tetapi tidak semestinya), tempoh masa proses transaksi jual beli rumah yang dicatatkan dalam SPA adalah 90 hari tidak termasuk tempoh masa yang diambil untuk mendapatkan keizinan (Consent) daripada pihak berkuasa negeri atau pejabat tanah bagi jenis-jenis rumah yang memerlukan Consent seperti rumah atau hartanah leasehold, Malay Reserve, dan jenis-jenis hartanah khusus yang tercatat pada geran memerlukan consent bagi segala transaksi pindahmilik, cagaran, atau sebagainya.

Bermakna bagi sebuah hartanah Freehold yang tiada sebarang sekatan, tempoh 90 hari terus bermula setelah SPA di tandatangani kedua-dua pihak disamping telah di matikan setem. Bagi hartanah jenis yang memerlukan consent pihak berkuasa negeri, 90 hari bermula setelah consent diterima. "Berapa lama pula tempoh masa dapat consent tu pula En Sahar?". Haa, soalan ni agak sukar dijawab. Ia bergantung lah pihak berkuasa negeri atau pejabat tanah proses permohonan consent tersebut. Mungkin sebulan atau lebih. Kebiasaannya begitulah. Tetapi, jika transaksi hartanah atau rumah untuk dijual tersebut adalah berisiko untuk ditolak permohonan mendapatkan consent, mungkin lebih lama kerana kebiasaannya perlu merayu (appeal) beberapa kali sebelum consent diluluskan. Malah kadangkala ditolak terus walau selepas beberapa kali appeal.

Apa bentuk transaksi yang berisiko permohonan consent untuk pindahmilik di tolak pihak berkuasa negeri? Contohnya sebuah hartanah leasehold yang kuota bumi lot dikawal pihak berkuasa negeri. Tetapi pemilik yang bumiputra menjual unit tersebut kepada pembeli non-bumi. Ini adalah contoh transaksi yang selalunya sukar untuk mendapatkan consent daripada pihak berkuasa negeri.

Tempoh masa 90 hari masih gagal selesai proses jual beli rumah, jadi apa seterusnya?

Seterusnya, kebiasaannya, dalam SPA akan terkandung tempoh lanjutan sekiranya tempoh 90 hari tidak selesai proses pindahmilik hartanah atau rumah. Iaitu amalan biasa adalah selama 30 hari. Tempoh ini juga dikenali sebagai Grace Period. Dan, kebanyakkan SPA mencatatkan penalti sebanyak 8% atas baki bayaran. Bagi muslim, kebanyakkan menganggap ini sebagai Riba'. Dan saya setuju mengenainya. Tepuk dada tanya iman.

Tempoh masa proses jual rumah yang masih ada loan bank atau kerajaan, apa pula ceritanya?  

Macammana pula bagi proses rumah yang masih ada loan bank atau kerajaan? Adakah tempoh masa proses jual beli rumah masih sama? Jawapannya, Ya. Bagi sebuah rumah yang masih ada pinjaman bank atau kerajaan, akan berlaku proses Redemption iaitu baki pinjaman penjual perlu diselesaikan dahulu. Wang tersebut boleh sahaja dibayar oleh pembeli atau melalui bank pinjaman pihak pembeli. Proses ini akan diuruskan oleh peguam. Proses ini juga dikenali sebagai Melepaskan Gadaian (Discharge of Charge). Dan, segala proses ini perlu diselesaikan juga oleh peguam dalam tempoh masa 90 hari tersebut.

Bolehkah tempoh masa 90 tambah 30 hari ini dipendekkan? Boleh. Ia bergantung persetujuan bersama pihak pembeli dan penjual. Bagi sebuah hartanah yang tiada cagaran atasnya, dan dibeli pula secara tunai oleh pembeli, tempoh masa proses jual beli rumah atau hartanah ini memang sangat logik untuk dipendekkan tempoh masanya. Berapa lama? Bergantung nasihat peguam atau ejen hartanah berdasarkan kes. Mereka lebih arif untuk meramal tempoh masa yang sesuai.

Proses mencari pembeli dan kesan kepada tempoh masa proses jual beli rumah.

Apa yang saya terangkan diatas, adalah tempoh masa proses jual beli rumah setelah SPA ditandatangani. Bagi proses awal sebelum mendapatkan pembeli, skill pemasaran (marketing) amat diperlukan bagi mempercepatkan proses mendapatkan pembeli. Bukan setakat pembeli, tetapi pembeli yang SERIUS dan LAYAK. Kerana jika tersilap memilih pembeli, pemilik mungkin menghadapi risiko proses penjualan rumah mereka menjadi sangat lama.

Sebagai tambahan tempoh yang terakhir saya catatkan, selepas mendapat pembeli, kebiasaanya penjual akan memberi tempoh 21 hari bagi memberi peluang kepada pihak pembeli memohon pinjaman bank. Tetapi tempoh ini bergantung atas mutual agreement kedua pihak penjual dan pembeli.

Kesimpulan.

Tempoh masa yang diambil untuk proses jual beli rumah ini agak subjektif. Dan apa yang saya catatkan adalah sebagaimana amalan biasa di Malaysia yang biasanya dicatatkan secara detail pada SPA. Bagi mendapatkan lebih pencerahan, adalah lebih baik mendapatkan nasihat peguam atau ejen hartanah yang berpengalaman bagi membantu anda dalam mendapatkan jangkaan waktu yang lebih tepat berkaitan tempoh masa bagi selesaikan transaksi jual beli rumah atau hartanah anda.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Proses, Prosedur atau Cara Jual Rumah Loan (Pinjaman) Kerajaan & Bank

Persoalan bolehkan menjual rumah yang masih ada pinjaman atau loan samada dengan kerajaan (LPPSA) atau Bank kerapkali menjadi tanda tanya umum. Di sini saya akan menerangkan bagaimana proses tersebut berlaku untuk membolehkan urusan jual beli rumah yang masih dalam pinjaman diteruskan tanpa kerunsingan untuk memasang kain rentang rumah untuk dijual dipintu pagar.
Pada dasarnya, tiada rumah atau hartanah yang boleh dijual beli selagi disana terdapat Gadaian (Charge) daripada bank peminjam untuk rumah dan hartanah tersebut. Dan keperluan untuk melepaskan Gadaian ini perlu diselesaikan bagi membolehkan transaksi diteruskan.

Kebiasaan amalan di Malaysia, tiada masalah untuk teruskan transaksi jual beli rumah dan hartanah yang mana disana ada Gadaian (Charge) oleh bank atau pihak kerajaan (Government Loan). Perjanjian Jual Beli (SPA) masih boleh terus ditandatangani. Hanya setelah pelepasan Gadaian, barulah proses mendaftarkan nama pemilik baru pada Borang 14A diteruskan.

Proses pelepasan Gadaian biasanya akan dibantu oleh pihak peguam yang mana disana ada beberapa dokumen diperlukan untuk dilengkapi. Dan diantaranya adalah Borang 16 N, Kanun Tanah Negara bagi Melepaskan Gadaian.

Redemption : Proses Penting dalam transaksi jual beli rumah yang masih ada loan bank atau Kerajaan.

Persoalan yang wujud adalah, bagaimana proses Melepaskan Gadaian boleh diselesaikan jika baki pinjaman masih belum diselesaikan? Disini dilanjutkan, proses Redemption (Penebusan) akan berlaku terlebih dahulu iaitu pihak peguam akan meminta pihak pembeli membayar baki pinjaman pemilik terlebih dahulu. Sama ada wang tersebut adalah tunai daripada pembeli atau melalui bank pinjaman perumahan pembeli, ia bukan isu. Boleh sahaja digunakan dari mana-mana sumber.

Sebagai sebahagian daripada proses redemption, bank akan menandatangani semua dokumen yang diperlukan bagi mengeluarkan Gadaian (charge) pada geran/strata di pejabat tanah. Disini, proses melepaskan gadaian (Discharge of Charge) telahpun selesai. Dan proses seterusnya untuk pindahmilik kepada pembeli boleh diteruskan.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

1) Jumlah transaksi menurun sebanyak 11.5% iaitu mencatatkan 320,000 transaksi berbanding 362,105 transaksi pada 2015.

Tulisan saya kali ini adalah berkisar cara memudahkan pemilihan hartanah/rumah untuk dibeli. Bersempena dekatnya dengan Ramadhan dan seterusnya Syawal, saya membawa analogi mudah bagi kita cuba fikirkan sejenak. Alangkah sukarnya memilih baju raya untuk ahli keluarga kita kan? Tapi ia boleh sahaja dipermudahkan dengan kita telah set awal jenis yang akan dipilih, sama ada jenis jubah, baju Melayu Cekak Musang atau jenis Teluk Belanga. Jadi tak lah pening sangat bila dah sampai butik/pasaraya kan? Nak lagi mudah, set terus warna tema pilihan. Sampai je butik, boleh terus sambar apa yang kita target. Juga jangan lupa set budget, bimbang terlebih, poket isteri pun kita terpaksa seluk nanti. Haha.

Kalau pilih baju raya pun boleh migrain, apatah lagi memilih rumah. Dengan nilai yang beratus ribu, pasti lagi pening kita nak pilih kan? Okay, saya cuba bantu untuk permudahkan cara memilih rumah untuk dibeli. Tulisan ini saya lebih fokuskan untuk pembeli rumah untuk diduduki sendiri (bukan pelaburan) dan bagi pasangan berkahwin. Sebab majoriti pembeli rumah datang dari golongan ini.

1.Budget yang dipersetujui bersama suami/isteri.

Bagi pasangan muda terutamanya, perlu set budget yang sesuai dan mampu bagi kedua-dua suami isteri. Kalau beli murah sangat dan ada pihak yang tak puas hati, tak best lah pulak nanti kan masa pindah masuk rumah. Kalau mahal sangat pulak, sampai tiap-tiap bulan budget rumahtangga 'tenat', lagi bahaya. Jadi, budget yang sesuai perlu ada.

Contohnya, si suami bergaji RM3k dan si isteri pun gaji RM3k, dan kedua-duanya bersetuju menyumbang RM1k setiap seorang, maka budget bulanan rumah adalah RM2k. Dengan budget sebegitu, rumah sekitar RM400k mampu dimiliki. Senang kan? Jadi tak perlulah ‘view’ banyak rumah untuk dijual yang melebihi budget. Hanya ‘survey dan view’ rumah yang harga dibawah budget maksimum anda. Jika anda lihat iklan dengan harga melebihi budget, anda juga boleh terus bertanya kepada ejen hartanah sebelum ‘view’ harga minimum dengan menyatakan budget maksimum anda. Jika ejen hartanah tersebut memberi respon positif, bermakna ada peluang untuk ‘nego’ kepada harga dalam lingkungan budget anda.

2. Lokasi yang tepat dengan keperluan anda.

Bagi pasangan yang kedua-duanya bekerja, saya lebih suka mencadangkan beli rumah di tengah-tengah antara dua lokasi kerja mereka. Contohnya, si suami kerja di KL dan isteri di Shah Alam, tengah-tengah adalah di sekitar Kota Damansara.
Tapi ramai yang akan bagi kelebihan untuk isteri lebih dekat dengan tempat kerja. Ini lebih baik. Siapa tak sayang bini kan? haha.

Adalah lebih mudah jika anda terus set apartment/kondo/taman yang anda target. Dapat sahaja unit yang ‘available’, terus set temujanji untuk view dan letak ‘booking’ jika berkenan. Cara ini lebih mudah untuk anda bagi mengelakkan anda pusing keliling dunia mencari unit untuk dibeli. Mudah kan?

3. Kawasan kejiranan yang selesa bagi kedua-dua pasangan.

Ini juga penting. Contohnya kedua-dua pasangan lebih selesa dengan kejiranan yang sebangsa, perlu diputuskan kawasan yang digemari keduanya. Atau si suami suka dengan suasana bermasyarakat, tetapi si isteri suka 'privacy', maka bincanglah kau orang ye. Jangan perang pulak suami isteri.

4. Jenis rumah atau 'space' yang di persetujui.

Kadang-kala, ini juga memeningkan kepala. Seorang nak beli rumah landed. Seorang lagi sukakan kondo. Jadi nak menang yang mana? Perlu tengok lah cara hidup dan hobi pasangan masing-masing. Contoh kalau si suami 'gilakan' motosikal atau 'kereta', maka akan susah lah kalau duduk kondo kan? Dia mesti nak lap dan basuh hari-hari 'isteri kedua'nya tu nanti. Haha.

5. Jenis pasaran yang dipilih.

Untuk rumah undercon, biasanya akan memakan masa 24bulan - 36bulan untuk dapat kunci. Sementara rumah belum siap, kedua pasangan perlu bersedia untuk menyewa terlebih dahulu contohnya. Jadi, kedua pasangan perlu jelas, bila mereka ingin masuk rumah baru tersebut. Rumah subsale pula pada kebiasaanya akan memakan masa sekitar 5-6 bulan. Dapat tak gambaran di situ?

Berkaitan cadangan Tuan Zul untuk meng’video’kan terus gambar-gambar unit untuk proses marketing, ini adalah cadangan yang sangat baik. Atau sekurang-kurangnya gambar lengkap unit rumah. Jadi bakal pembeli boleh terus ‘short listed’. Ia juga cadangan yang sangat baik. Ia pasti dapat menjimatkan masa kita sendiri serta masa REN tersebut.

Cumanya, dari pengalaman saya, bagi pembeli yang ingin duduk sendiri, mereka tidak akan berpuas hati hanya dengan gambar/video. Pasti masih perlu pandangan mata mereka sendiri hinggap di segenap ruang unit tersebut. Tambahan tips dari saya, adalah lebih baik jika ‘mewajarkan’ setiap keputusan pemilihan kita. Apa yang saya maksudkan adalah, banyak pembeli lebih suka unit yang ‘sempurna’ fizikal sehingga kadang-kala terlupa menilai dari sudut ‘nilai’. Apakah wajar kita membeli sebuah unit apartment yang ‘in order’ dengan harga RM20k lebih tinggi dengan unit apartment dalam kawasan sama yang sedikit ‘comot’ yang mana kos membaiki kecomotan tersebut hanya sekitar RM2-3k? Kadang-kala masyarakat awam perlu juga mencontohi pelabur dalam membeli hartanah. Pelabur akan lebih tertarik dengan ‘nilai’ berbanding fizikal. Tetapi masyarakat awam kebiasaannya adalah disebaliknya. Tapi ia hanyalah pandangan saya. Seronok juga kan kalau dapat rumah yang sempurna. Jadi terpulanglah dengan citarasa masing-masing.

Okay, setakat ini penulisan saya. Sebenarnya tulisan ini adalah hasil edit semula tulisan ringkas saya yang terdahulu, mungkin sekitar tahun lepas, tetapi saya huraikan semula untuk selarikan dengan tujuan penulisan kali ini.

Terima kasih kerana membaca.

Masa yang paling sesuai jual rumah

Saya selalu ditanya, "sekarang sesuai ke saya jual rumah?".

Sebagai ejen hartanah, memang la dalam hati nak je kata, "jual je lah. Ada bisnes untuk saya". Haha.

Tapi sebenarnya bilakah masa yang paling sesuai bagi menggantung sepanduk rumah untuk dijual dipintu pagar?

Beberapa faktor perlu menjadi pertimbangan sebelum jual rumah terutamanya bagi yang punyai 'holding power'. Sebab bagi yang ada masalah kewangan, mereka tiada pilihan kecuali jual.

Jika 'rental rate' comel atau 'positive cashflow', okay je kalau masih ingin 'hold' walau kenaikan nilai harga telah semput atau matang.

Tapi kalau kelihatan peluang nilai harga naik amat lambat, ditambah 'rental rate' kurang cun, jual adalah pilihan yang lebih baik. Gunakan profit tersebut untuk beli rumah lain yang lebih 'mentah'.

Macam mana nak tau harga rumah kita dah 'matang'?. Lukis graf kenaikan tahunan. Nanti nampaklah sendiri bila harga mula mendatar. Masa tu buatlah pilihan.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Skill Jual Rumah Sendiri Tanpa Khidmat Ejen/Agen

Bagi saya, okay sahaja jika ada mana-mana pemilik jika ingin jual sendiri rumah mereka. Hanya yang penting, ilmu berkaitan transaksi hartanah perlu ada.

Ia termasuklah pengetahuan berkaitan 'Market Value' beserta 'Demand Price'. Kesilapan meletakkan harga akan menyebabkan kerugian jika terlalu rendah atau kesulitan berpanjangan jika harga terlalu tinggi.

Network yang baik juga mampu memudahkan urusan jual beli. Ada kenalan banker atau lawyer yang pakar dalam hal hartanah, mereka juga mampu membantu. Cuma nasihat saya, jangan lah menonjolkan sikap hanya ingin 'take it for granted'. Kerana dalam bisnes, sikap itu akan menjadikan nasihat yang diterima kadang-kala tak cukup jelas.

Ilmu marketing dan negotiation? Okay, ini juga perlu ada. Perlu tahu ilmu medium pemasaran yang efektif antara online dan offline. Perlu juga kaji teknik iklan yang baik yang mampu menarik bakal pembeli. Ilmu negotiation pula ia tak semudah ABC nak dipelajari dan diaplikasi. Tapi cuba je lah kan. Tetapi jangan dilupa, disebaliknya, ada ilmu 'menapis' pembeli yang serius dan berkualiti bagi mengelakkan anda terjerumus ke lembah transaksi rumah untuk dijual milik anda yang merumitkan. Ilmu ini hanya akan dikuasai hasil gabungan teori dan pengalaman.

Nak jual rumah sendiri? Cuba je lah. Pasti menjadi pengalaman yang membanggakan.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Okay, sebelum saya mencoret lebih panjang, apa yang saya lihat, objektif pembelian hartanah di kampung halaman adalah lebih bersifat sentimen. Siapa yang tak sayang kampung sendiri kan? Haha.

Rumah Landed vs Apartment

Sebelum anda membuat keputusan untuk membeli hartanah jenis bertanah atau apartment, beberapa perkara anda perlu jelas objektif pembelian anda mengikut keperluan dan kemampuan poket anda.

Perancangan kemudian sangat perlu anda titik beratkan sebelum membuat keputusan. Kerana disanalah titik penentu sama ada pembelian rumah tersebut mempunyai nilai pelaburan atau sebaliknya.

Perlu jelas, sebelum anda membeli mana-mana rumah untuk dijual, perlu ada nilai pelaburan dari awal pemilihan anda agar tidak merasa rugi kemudian nanti.

Dan soalan asas pertama yang anda perlu jawab, pembelian hartanah tersebut adakah untuk didiami sendiri atau untuk disewakan?

Rumah bertanah (Landed House)

Rumah bertanah adalah sangat sesuai untuk kehidupan berkeluarga. Ia lebih disukai ramai bagi tujuan kediaman sendiri terutama yang telah berkeluarga. Ruang yang lebih luas, ruang meletak kenderaan yang selamat, aktiviti kejiranan yang lebih harmoni, seringkali meningkatkan permintaan hartanah jenis ini.

Tetapi beberapa perkara yang anda perlu jelas, rumah jenis ini biasanya lebih mahal dari jenis apartment. Bayaran balik bulanan lebih tinggi perlu diterima oleh pembeli. Jika dilihat trend sekarang, kadar sewa rumah bertanah biasanya jauh lebih rendah daripada kadar bayaran balik bulanan. Ia bukan isu besar bagi yang membelinya untuk didiami sendiri bagi jangkamasa panjang. Tetapi jika ia untuk disewakan semula, pembeli perlu memikirkan bahawa setiap bulan, dia perlu menambah wang poket sendiri untuk bayaran balik bank bulanan kerana kadar sewa yang lebih rendah tersebut.

Sebagai contoh, sebuah rumah teres dua tingkat di Subang Bestari bernilai sekitar RM550k-RM600k. Bayaran balik bank adalah sekitar RM3000 sebulan. Kadar sewa bulanan pula maksimum boleh didapati sekitar RM1500 sebulan. Aliran tunai negatif tersebut perlu diambil berat kerana ia akan mengganggu wang poket sendiri.

Tetapi jika dilihat dari sudut kenaikan harga semasa, hartanah jenis ini biasanya mencatatkan kenaikan harga yang lebih pantas dan lebih tinggi dari jenis apartment. Walaupun ia bukan suatu kepastian, tetapi secara puratanya, ia boleh dikatakan sebegitu. Biasanya lokasi akan memainkan peranan penting atas kesan ini.

Pangsapuri atau Apartment ( Flat, Condominium, dan sebagainya)

Hartanah jenis apartment ini secara umumnya pasti lebih murah walaupun tidak semestinya. Hartanah jenis ini juga sesuai untuk kehidupan berkeluarga kecil atau bagi yang baru memulakan kehidupan berumahtangga. Fasiliti yang disediakan di kawasan apartment tersebut juga memainkan peranan penting bagi menentukan keselesaan penghuni berkeluarga. Jika dilengkapi taman permainan, surau, dewan serbaguna, dan sebagainya akan lebih sesuai untuk kehidupan berkeluarga. Bangunan juga tidak terlalu tinggi (high rise) juga boleh menjadi faktor keselesaan hidup berkeluarga di kawasan tersebut.

Hartanah jenis apartment cenderung untuk mempunyai nilai jualan semula yang lebih rendah daripada jenis rumah yang bertanah secara umumnya. Tetapi bagi kadar sewaan, hartanah ini yang biasanya mampu memberikan aliran tunai positif (positive cashflow). Jika pembelian hartanah ini adalah kerana untuk pelaburan, dan pada masa sama, duit poket tidak cukup tebal menanggung kuasa memegang (holding power), hartanah ini adalah pilihan lebih baik. Jika terjumpa iklan Apartment Untuk Dijual, sila pastikan anda kaji dahulu kadar sewaan kawasan tersebut sebelum membuat keputusan membelinya.

Kesimpulan

Keputusan akhir pembelian hartanah sama ada jenis bertanah atau apartment, sebenarnya bergantung objektif anda sendiri. Ia adalah persoalan subjektif. Ia akan berkait semula dengan tujuan asal pembelian (duduki sendiri atau pelaburan) dan juga kekuatan kewangan setiap bulan. Jangan tersilap membeli hartanah kerana penangannya boleh menyebabkan anda terduduk layu tetapi jika betul pilihan anda, keuntungan sangat tinggi menanti anda. Teruskan belajar!

Hukum  Permintaan & Penawaran (Demand vs Supply) adalah prinsip asas ekonomi yang menerangkan hubungan antara penawaran dan permintaan sama ada melibatkan barangan  atau perkhidmatan. Ia juga untuk melihat bagaimana interaksi tersebut memberi kesan kepada harga sesuatu barangan atau perkhidmatan. Hubungan penawaran dan permintaan juga berkait terhadap pasaran perumahan dan harga rumah.

Hukum asas permintaan dan penawaran (Demand vs Supply) menyatakan bahawa apabila terdapat permintaan tinggi untuk barangan atau perkhidmatan, harga terhadap barangan atau perkhidmatan tersebut akan meningkat. Jika ada penawaran besar terhadap sesuatu jenis barangan atau perkhidmatan tetapi permintaan tidak cukup tinggi untuknya, harga pastinya akan jatuh.

Dalam dilihat dalam pasaran hartanah, hukum permintaan dan penawaran  juga jelas terpakai. Secara umumnya, setiap transaksi perumahan melibatkan pembeli dan penjual. Pembeli meletakkan tawaran untuk harta dan penjual boleh menerima atau menolak tawaran tersebut. Hukum permintaan dan penawaran akan menentukan harga yang seimbang terhadap  hartanah.

Apabila terdapat permintaan hartanah yang tinggi di sesuatu lokasi  tertentu dan kekurangan bekalan hartanah bagi memenuhi permintaan tersebut, harga rumah cenderung untuk meningkat naik. Apabila tidak ada permintaan untuk perumahan kerana ekonomi yang lemah dan lebihan bekalan hartanah terjadi, harga rumah cenderung untuk jatuh.

Sebagai contoh, pada waktu ini (2016), untuk pasaran hartanah di Malaysia kelihatan agak sedikit menurun atau dalam bahasa pasaran pelaburan, kini adalah dalam fasa pembetulan pasaran (market correction) mungkin akibat peningkatan yang sangat ketara tinggi dan mendadak sejak 2008. Jelas dilihat pada waktu ini, akibat tindakan berhati-hati pembeli kerana bimbangkan kondisi ekonomi semasa, di tambah polisi bank yang semakin mengetatkan syarat kelayakan pinjaman, mengakibatkan permintaan agak berkurangan berbanding kadar penawaran hartanah terus kekal. Ia menghasilkan pasaran yang kurang seimbang dan akhirnya pasaran hartanah sedikit menurun pada waktu ini.

Sila hubungi penulis jika tuan/puan ingin mengetahui lebih lanjut berkaitan proses jual beli rumah anda.

Penulis:

RUMAH KEDIAMAN : LIABILITI ATAU ASET

Hari ini, semakin ramai yg peka dengan kehadiran banyak nasihat-nasihat kewangan samada ia datang secara langsung atau tidak langsung. Antara yang menarik untuk dibahaskan adalah berkaitan hartanah atau rumah yang didiami sendiri sama ada ia dalam kategori asset atau liability. Sebelum perbahasan semakin dalam, pertamanya kita perlu membezakan antara maksud aset dan liabiliti.

Konsesus bersama pakar-pakar pelaburan menyatakan bahawa aset adalah sesuatu yang segera dan mudah dicairkan  kepada tunai, mudah diurusniagakan atau boleh ditukar dengan sesuatu bentuk nilaian yang lain.

Konsesus tersebut juga menyarankan bahawa liabiliti merupakan sesuatu yang mempunyai kos yang terbabit keatasnya (contohnya pinjaman perumahan) dan tidak cair dengan serta-merta. 

Perbezaan antara kedua-duanya agak jelas. Aset adalah sesuatu yang cair (iaitu Tunai) manakala liabiliti merupakan sesuatu yang mempunyai kos 

terbabit ke atasnya.

Jadi, bagaimana ini mengaitkan dengan pemilikan hartanah yang didiami sendiri dan hartanah pelaburan (disewakan)?

Diberikan dalam dua penyata di atas, rumah yang dijadikan tempat tinggal jatuh ke dalam kategori kedua sebagai liabiliti, memandangkan kebanyakan pemilik mempunyai pinjaman perumahan ke atas hartanah  mereka, dan tiada hartanah yang boleh ditukarkan kepada wang tunai secara serta-merta. Hartanah pelaburan (disewakan), dengan syarat pendapatan daripada kadar sewa adalah lebih besar daripada kos, secara teknikalnya kelihatan jatuh di antara kedua-dua kategori kerana ia menjana aliran tunai positif, tetapi sukar untuk dicairkan.

Secara keseluruhannya, jelas dilihat rumah kediaman walaupun untuk jangkamasa pendek, ia tetap liabiliti. 

Tetapi, kita masih boleh melihat dari beberapa perspektif lain kerana perkara ini agak subjektif.

Bagaimana jika anda tiada pinjaman perumahan ke atas rumah yang anda diami dan pemilikan hartanah tersebut adalah secara jelas dan mutlak?

Dalam kes kategori ini, dengan syarat nilai pasaran perumahan di kawasan tersebut meningkat, boleh dikatakan rumah kediaman anda dalam kes ini adalah aset jangkamasa panjang.

Berkaitan dengan pelaburan hartanah yang disewa atau dipajak, memandangkan hartanah tersebut menghasilkan  aliran tunai yang positif, maka ia jelas dianggap menjadi aset.

Jika dilihat untuk jangkamasa panjang untuk kedua-dua kateori hartanah sama ada rumah kediaman atau rumah untuk pelaburan, jika dilihat pada jangkamasa panjang sehingga 20-30 tahun, akan dapat dilihat kenaikan nilai hartanah secara jelas (capital gain). Ia secara tidak langsung menafikan kenyataan sebelum ini kerana tampak seolah jelas is adalah “aset’ dan sebagai ‘pelaburan’.  Namun, perlu disedari anda masih tetap memerlukan rumah kediaman untuk diduduki. Jadi, walaupun nilai harga rumah atau hartanah meningkat, peningkatan tersebut tidak akan dirasai hinggalah hartanah tersebut dijual.

Situasi sebenar bilakah kediaman utama boleh dianggap aset berbanding dengan liabiliti adalah seperti berikut.

Jangka panjang: Jika rumah anda meningkat dalam nilai lebih besar daripada kadar pulangan semula pinjaman perumahan/inflasi/penyelenggaraan hartanah anda.

Jangka pendek: Apabila anda tidak lagi mempunyai keperluan untuk rumah, kenyataan yang agak kasar tetapi tidak dapat dielakkan iaitu “waktu anda telah meninggal dunia”.

Kesimpulannya, fakta akhir tetap bahawa keadaan peribadi anda menetapkan sama ada hartanah anda adalah aset atau liabiliti. Jika anda mendiami rumah tersebut, atau tidak memiliki secara konkrit, maka ia adalah"liabiliti". Jika anda membeli rumah tersebut dan kemudian menyewakan semula dengan aliran tunai yang positif, maka ia adalah "aset"!

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Kaedah menentukan HARGA PASARAN RUMAH di Malaysia.

Amalan biasa rakyat dan institusi di Malaysia, sebelum mereka menjual apa sahaja jenis hartanah, mereka akan mendapatkan harga anggaran terkini pasaran rumah dengan merujuk kepada Bank atau Ejen Hartanah. Asas anggaran harga pasaran rumah atau hartanah adalah mengikut Kaedah Perbandingan atau Comparison Method. Bank atau Ejen Hartanah kebiasaannya sentiasa merujuk kepada Penilai Hartanah Berdaftar sebelum memberi apa-apa nasihat anggaran nilai harga pasaran rumah atau hartanah klien mereka. Amalan biasa ini adalah normal selagi mana rujukan akhir untuk mendapatkan harga rumah atau hartanah adalah tetap melalui Penilai Hartanah Berdaftar (Registered Valuer).

Perubahan harga pasaran rumah anda mengikut Market Value dipengaruhi oleh banyak faktor seperti jenis pemilikan (title), sentimen semasa pasaran, lokasi, keadaan rumah atau hartanah dan beberapa faktor lain. Justeru, anda akan memerlukan Penilai Berdaftar Profesional untuk memberikan penilaian yang tepat harga rumah anda pada kadar semasa.

Penilai Hartanah di Malaysia

Di Malaysia, profesion penilaian harta tanah dikawal selia oleh Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah 1981. Selain daripada kelayakan profesional yang berkaitan, mereka juga perlu mendaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta Tanah Malaysia (LPPEH), memperoleh sekurang-kurangnya dua tahun pengalaman bekerja dan lulus peperiksaan lembaga sebelum seseorang boleh mendapatkan lesen untuk menjalankan amalan sebagai seorang Penilai Hartanah Berdaftar.

Kepentingan melantik seorang Penilai Hartanah Berdaftar

Khidmat penilai harta mungkin diperlukan untuk mendapatkan pengesahan nilai harga pasaran rumah atau hartanah terkini dalam keadaan seperti berikut:

- Anda mahu membeli rumah dan perlu memohon pinjaman bank

- Anda mahu meletakkan rumah anda untuk dijual

- Anda ingin menyewakan harta anda dan perlu untuk menetapkan kadar sewa yang sesuai

- Penyelesaian harta antara ahli-ahli keluarga, penyelesaian perkahwinan dan penyelesaian tindakan undang-undang

- Penilaian harta bagi maksud tuntutan insurans

Kebaikan membuat semakan harga pasaran rumah dan hartanah terkini dengan Penilai Hartanah Berdaftar

Penilai hartanah profesional menyediakan penilaian objektif nilai harga pasaran rumah atau hartanah berdasarkan banyak parameter. Maklumat ini adalah berfaedah kepada kedua-dua pembeli dan penjual:

Dari sudut pandangan pembeli, dengan input daripada seorang penilai profesional, anda boleh yakin bahawa anda mendapat harga pasaran rumah yang dibeli adalah berpatutan untuk hartanah yang menarik perhatian anda. Berdasarkan laporan yang tidak berat sebelah ini, anda boleh berunding dengan penjual jika harga rumah yang diminta itu adalah terlalu mahal.

Daripada sudut pandangan penjual pula, Penilai Hartanah Profesional boleh menyediakan penilaian yang menyeluruh dan saksama berkaitan hartanah anda. Maklumat ini akan membolehkan anda untuk meletakkan harga pasaran rumah anda dengan bijak untuk mendapatkan peluang terbaik untuk jualan dan tawaran terbaik pada masa jualan.

Bank vs Profesional

Apabila anda memohon untuk pinjaman perumahan, bank memerlukan penilaian yang perlu dilakukan pada rumah yang anda ingin beli. Jumlah pinjaman yang layak untuk anda meminjam dari bank adalah berdasarkan laporan penilaian harta.

Di Malaysia, kebanyakan bank telah melantik panel Penilai Hartanah yang mereka akan gunakan untuk tujuan pemprosesan pinjaman. Kebanyakan bank tidak akan membenarkan anda untuk melantik penilai anda sendiri. Kebimbangan utama dalam beberapa kes ini adalah bahawa penilai boleh undervalue harta itu, dan ini meletakkan peminjam di pihak yang rugi kerana jumlah pinjaman yang layak akan dikurangkan.

Walau bagaimanapun, jika anda tidak memohon pinjaman perumahan, anda boleh menyewa penilai harta profesional untuk melakukan penilaian. Dengan cara itu, anda boleh memastikan bahawa penilai akan bebas daripada sebarang pengaruh untuk melakukan kerja yang betul.

Berapa kos penilaian?

Di Malaysia, yuran penilaian dikawal selia. Struktur yuran umum untuk penilaian rumah adalah seperti berikut:

Bayaran untuk perkhidmatan penilaian penilaian modal / penarafan lain berdasarkan asas "Nilai yang lebih baik".

0.25% ke atas RM 100,000 pertama

0.2% ke atas baki sehingga RM 2 juta

0.167% ke atas baki sehingga RM 7 juta

0.125% ke atas baki sehingga RM 15 juta

0.1% ke atas baki sehingga RM 50 juta

0.0067% ke atas baki sehingga RM200 juta

0.05% ke atas baki sehingga RM500 juta

0.04% ke atas baki lebih RM500 juta

Bayaran Minimum: Seperti di atas, tertakluk kepada fi minimum RM400 setiap harta.

Selain yuran di atas, tuntutan tambahan termasuk kos percetakan, perbelanjaan dan lain-lain dalam perjalanan. 

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

3 fakta yang akan mendorong peningkatan pembelian hartanah 2016

KUALA LUMPUR: Sentimen pembelian pasaran hartanah di Malaysia melihat peningkatan 3 peratus tahun ini dan dijangka semakin pulih.

Pengurus Negara PropertyGuru Malaysia, Sheldon Fernandez berkata pemulihan sentimen ini secara langsung akan meningkatkan pembelian hartanah.

Menurut Laporan Tinjauan Sentimen Pasaran Hartanah Malaysia PropertyGuru, sentimen pembelian di Malaysia tahun ini meningkat kepada 28 peratus, berbanding 25 peratus yang dicatatkan tahun lepas.

Berikut adalah 3 fakta yang akan mendorong peningkatan pembelian hartanah tahun ini:

1. Peningkatan harga hartanah secara sederhana

Peningkatan harga rumah dan hartanah secara sederhana tahun lepas telah meningkatkan sentimen pembeli.

"Jika anda lihat statistik, sejak 2013 harga hartanah meningkat 15 peratus setiap tahun. Namun pada tahun lepas, ia hanya meningkat 5.9 peratus dan ini merupakan peningkatan sederhana," kata Sheldon.

Tambahnya, ini merupakan peluang yang baik untuk membeli rumah pada harga yang lebih murah.

2. Pengguna lebih bijak

Menurut Sheldon, pengguna kini lebih bijak membuat keputusan membeli perumahan di kawasan pinggir bandar.

"Pembeli lebih memahami pasaran hartanah. Dengan pembangunan MRT, pembeli mempunyai pilihan untuk tinggal di lokasi yang lebih jauh dan dapat menikmati manfaat harga hartanah yang lebih murah dan lebih besar," kata Sheldon.

3. Promosi oleh pemaju

Tambah Sheldon, usaha agresif pemaju hartanah untuk memberi promosi yang menarik juga meningkatkan sentimen pembeli di Malaysia.

Antara promosi pemaju hartanah termasuklah menawarkan perkakasan rumah percuma dan rumah yang dilengkapi perabot.

Pritha Manivannan, Astro Awani |  April 19, 2016 17:10 MYT

Kos yang terlibat Jual Rumah di Malaysia

Anda ingin menjual rumah? Sedang mengira-ngira kos yang akan anda tanggung sebagai penjual rumah? Disini saya kongsikan beberapa perkara yang perlu di ambil kira oleh anda sebagai penjual berkaitan kos-kos terbabit dalam transaksi jual rumah anda tersebut.

Kos Jual Rumah 1 : Legal fee.

Kos jual rumah yang pertama ini hanya perlu anda tanggung jika kedua-dua pihak penjual dan pembeli melantik peguam yang berbeza. Legal fee secara mudahnya dikira dengan 1% didarab dengan harga jual beli rumah. Jika penjual tidak melantik peguam sendiri, hanya beberapa proses lain yang perlu anda tanggung seperti apply consent, Discharge of charge, RPGT Declaration dan kos-kos kepelbagaian.

Kos Jual Rumah 2 : Permohonan Keizinan Tukar Hakmilik (Consent).

Pihak peguam akan mewakili anda untuk memohon consent tersebut. Ini adalah bagi rumah untuk dijual yang hanya memerlukan consent daripada pihak berkuasa negeri atau pejabat tanah. Secara umumnya, rumah berstatus leasehold memerlukan consent ini. Rumah freehold juga kadang-kala ada di beberapa tempat yang telah di gazetkan oleh pihak kuasa negeri untuk memerlukan consent untuk dipindahmilik, tetapi tidak banyak kawasan yang terlibat.

Kos Jual Rumah 3 : Pelepasan Gadaian (Discharge of charge).

Kos ini perlu penjual tanggung bagi menyelesaian baki pinjaman perumahan anda. Biasanya bank peminjam akan mengeluarkan 1^st disbursement untuk menyelesaikan perkara ini. Tetapi ia semua adalah dibawah Instruction Letter daripada peguam.

Kos Jual Rumah 4 : RPGT Declaration.

Meskipun anda telah melepasi 5 tahun untuk menjual rumah anda, proses declare untuk RPGT ini tetap perlu anda buat. Juga jika anda ingin memohon pengecualian (exemption), ini adalah perkara wajib untuk dilakukan. Jika anda ingin meminta pihak peguam melakukannya untuk anda, pada ketika itu, anda perlu membayar atas servis ini.

Kos Jual Rumah 5 : Kepelbagaian (Miscellanious)

Kos ini adalah seperti kos travel, kos Photostat, kos telefon, dan sebagainya.

Kos Jual Rumah 6 : Real Estate Agent Professional fee.

Secara umumnya, jika anda melantik ejen hartanah bagi memudahkan urusan anda untuk menjual rumah, kos yang perlu anda bayar kepada ejen hartanah adalah sebanya 3% sepertimana yang digariskan dalam garispanduan daripada Lembaga Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah.

Kos Jual Rumah 7 : Real Property Gain Tax (RPGT) atau CHKT.

Jika anda menjual rumah sebelum tempoh 5 tahun, anda perlu membayar cukai atas keuntungan ini. Secara mudahnya cukai ini dikira dari Harga Jualan, di tolak kos belian kita. Maksudnya lebih kurang begini

Harga Jualan : RM 500,000.00

Harga Belian : RM 350,000.00

Tempoh Belian : Belum cukup 3 tahun dari tarikh SPA

Jadi nilai yg perlu dibayar adalah : RM500,000.00 – RM350,000.00 = RM150,000.00 x 30%

Nilai Cukai Keuntungan Harta Tanah = RM 45,000.00

RPGT boleh dikecualikan dengan 3 keadaan berikut :

1. Sekali dalam seumur hidup anda, anda boleh pilih mana-mana satu hartanah yang anda ingin jual utk dikecualikan dari RPGT.
2. Penjualan hartanah kepada ahli keluarga terdekat.
3. Keuntungan jualan 10% atau RM10,000.00 yang mana lebih rendah

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Tips memilih & melantik ejen hartanah untuk menjual rumah anda.

Secara pandangan umumnya, ejen hartanah / perunding adalah  ada pakar yang di percayai awam untuk menguruskan transaksi jual beli rumah mereka. Dan bilangan mereka semakin meningkat dari hari ke sehari. Jadi, bagaimana untuk memilih diantara mereka yang paling efisien untuk menguruskan proses jualan rumah atau hartanah anda?. Di sini, saya kongsikan beberapa tips bagi membantu anda memilih dan melantik ejen hartanah yang tepat untuk menjual atau menyewakan rumah anda.

Tip 1 memilih/melantik ejen hartanah : Lihat profil dan track-record jualan yang lepas.

Dalam waktu ini, amat mudah bagi anda mengenali ejen-ejen hartanah yang telah established. Dengan sumber maklumat di hujung jari, anda hanya perlu taip nama, nombor telefon, agensi, atau apa sahaja yang berkaitan dengan ejen hartanah tersebut di carian google atau apa sahaja jenis carian di internet. Dengan berbuat demikian, anda akan dapat mendapat hampir gambaran penuh terhadap satu-satu ejen hartanah berkaitan profil, track record, pengalaman, tahap profesionalisme, dan sebagainya.

Tip 2 memilih/melantik ejen hartanah : Ejen hartanah tempatan atau mereka sangat dekat untuk menguruskan proses jualan rumah anda.

Antara elemen penting untuk memilih dan melantik ejen hartanah untuk menjual atau sewakan rumah anda, mereka perlu sangat dekat atau lebih baik ejen hartanah yang sememangnya duduk di kawasan anda. Jarak masa yang pendek untuk mereka tiba dirumah anda pastinya akan meningkatkan kadar efisiensi kerja mereka. Bayangkan jika anda melatik ejen hartanah yang akan mengambil masa lebih 1 jam untuk mereka sampai ke rumah anda, pastinya kekerapan untuk menetapkan temujanji dengan bakal pembeli  akan cuba di minimumkan dan kadang-kala ia semakin melambatkan proses jualan rumah anda.

Kadang-kala, ejen hartanah yang jauh dengan rumah anda yang ingin dijual, kurang pakar dari sudut trend pasaran setempat dan seterusnya memungkinkan strategi pemasaran yang kurang tepat diambil oleh mereka.

Tip 3 memilih/melantik ejen hartanah : Cari ejen hartanah yang boleh memberi  nasihat berkaitan harga jualan yang paling sesuai.

Harga pasaran semasa (Market Value) dan harga permintaan (Demand Price) adalah dua perkara berbeza walaupun biasanya ia adalah seiring. Sentimen ekonomi global dan local mampu member kesan besar terhadap penetapan harga jualan dari awal. Ejen hartanah yang berpengalaman, mereka jelas tentang ini untuk memudahkan mereka member nasihat kepada anda.

Ejen hartanah juga sepatutnya mampu member nasihat harga yang terbaik bergantung kepada tahap ekonomi semasa anda. Adakah proses jualan tersebut dalam kategori urgent, sederhana atau biasa. Ini anda boleh lihat kemampuan ejen hartanah tersebut pada kali pertama anda jumpa mereka.

Tip 4 memilih/melantik ejen hartanah : Lihat kemampuan mereka merancang proses pemasaran (marketing) rumah anda.

Tiada salah jika anda bertanya secara ringkas kepada ejen hartanah pada kali pertama anda telefon mereka akan strategi yang mereka gunakan untuk menjual rumah anda. Apa channel online yang mereka akan gunakan?. Bagaimana cara mereka memasarkan melalui medium offline? Juga paling mudah, adakah mereka mempunyai database bakal pembeli yang banyak?. Jika jawapan mereka positif pada hemat anda, mungkin merekalah pilihan yang tepat untuk anda.

Tip 5 memilih/melantik ejen hartanah : Lantik ejen hartanah yang disyorkan kenalan anda dengan syarat mereka pernah menggunakan khidmat mereka.

Adalah lebih mudah untuk melantik ejen hartanah yang disyorkan oleh kenalan anda yang pernah menggunakan khidmat mereka. Jika mereka pernah berpuas hati dengan khidmat mereka, mungkin anda juga akan menikmati kepuasan hati yang sama seperti kenalan anda atas khidmat ejen hartanah tersebut.

Kesimpulannya disini, walaupun anda boleh sahaja melantik mana-mana ejen hartanah, tetapi bagi mendapatkan hasil yang baik dari sudut harga, masa dan bebas dari kesulitan sepanjang proses jual beli rumah anda, perlulah anda sedikit berusaha pada peringkat awal mencari ejen hartanah yang terbaik untuk anda.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Proses Lengkap Jual Beli Rumah di Malaysia

Anda sedang merancang menjual atau membeli rumah second-hand (subsale), dan ingin mengetahui proses jual beli rumah?. Disini saya kongsikan langkah-langkah atau proses yang akan berlaku sepanjang perjalanan proses jual beli rumah. Sebelum saya kongsikan proses-proses yang berlaku, jika anda sebagai penjual, perlulah melakukan kajian menyeluruh terhadap pasaran sebenar rumah anda meliputi  nilai semasa, target pasaran pembeli, dan sebagainya. Saya ada kongsikan sebelum ini berkaitan ’10 Tips Jual Rumah Dengan Pantas’ (sila klik).  Ini bagi memastikan strategi anda tepat sebelum memasarkan rumah anda untuk dijual.

Seterusnya, apabila proses tersebut selesai sama ada anda mendapatkan sendiri pembeli atau dengan bantuan ejen hartanah, proses-proses yang berlaku secara praktiknya adalah seperti yang akan jelaskan nanti.

Jika anda sebagai pembeliuntuk rumah second-hand (subsale), pastikan anda telah memiliki sekurang-kurangnya 10% tunai bagi tujuan deposit rumah nanti. Bank hanya akan membiayai 90% margin daripada harga jual beli rumah tersebut. Juga adalah dinasihatkan untuk anda semak kelayakan pinjaman anda dengan pihak bank serta menyemak rekod CCRIS anda di bank Negara.

Artikel ini sedikit panjang. Di sini terlebih dahulu saya senaraikan sub-sub topik proses jual beli rumah yang akan diterangkan satu-persatu dibawah nanti.

Market Value: Kaedah tentukan harga yang sesuai jual rumah

Proses Bayaran Earnest Deposit Jual Beli Rumah

Proses Mohon Pinjaman Bank & Lantik Peguam Jual Beli Rumah

Proses Tandatangan SPA (Perjanjian Jual Beli)

Proses Permohonan Consent Jual Beli Rumah

Proses Pelepasan Gadaian, Final Disbursement & Tukar Hakmilik Jual Beli Rumah

Tempoh Masa Proses dan Urusan Jual Beli Rumah

Market Value: Kaedah tentukan harga yang sesuai jual rumah

Sebelum proses pemasaran rumah untuk dijual, perkara paling penting yang perlu dititik beratkan adalah berkaitan penentuan harga yang akan diletakkan. Ini adalah kerana kesilapan meletakkan harga rumah akan menyebabkan sama ada pemilik akan kerugian masa atau kerugian nilai jualan. Disini juga saya akan menyentuh berkatan Harga Pasaran Semasa (Current Market Value) dan Current Demand Price. 

Jika harga terlalu tinggi, kesannya pembeli akan melarikan perhatian terhadap rumah untuk dijual milik anda dengan anggapan pemilik tidak serius menjual dan hanya 'test market'. Malah akan ada segolongan pembeli yang akan menganggap pemilik 'tamak'. Ini hasilnya memberi impak yang sangat negatif terhadap proses pemasaran rumah anda. Dan kadang-kala, ejen hartanah juga akan kurang berminat membantu pemilik untuk menjual kerana kebimbangan komitmen yang diberi tidak membuahkan hasil dan juga beranggapan pemilik tidak serius ingin menjual. Hasilnya unit rumah tersebut lambat untuk mendapat pembeli. Ditambah dengan kepesatan teknologi, pembeli dengan hanya sekali klik mampu mendapatkan rumah idaman dengan harga tawaran terbaik. Jika pemilik meletakkan harga tinggi pada awalan dan menurunkan sedikit demi sedikit sebenarnya hanya merosakkan perjalanan pemasaran rumah anda. Jika pemilik meletakkan harga terlalu rendah pula, pastinya mereka akan menyesal kerana mengalami kerugian berbanding profit yang sepatutnya mereka terima.

Perkara lain yang perlu diperhalusi pemilik bukan hanya Market Value yang ditentukan oleh Bank/Valuer sahaja, tetapi pemilik harus memahami keadaan pasaran secara keseluruhan. Ia adalah kerana sentimen pasaran amat memberi kesan yang besar. Konsep asas dalam pemasaran, permintaan meningkat, harga juga akan meningkat manakala jika permintaan menurun, harga juga akan menurun. Ini adalah konsep asas 'Demand vs Supply'. Dan pasaran hartanah juga tidak dapat lari dari hukum ini.

Jadi bagaimana untuk meletakkan harga yang paling sesuai? Kajilah berkaitan Nilai Pasaran Semasa daripada bank/valuer tanpa meninggalkan kajian harga permintaan semasa (Demand Price). Memang agak sukar untuk menentukannya. Ejen hartanah yang 'established' di sesuatu kawasan biasanya mampu memberikan nasihat harga yang terbaik kerana mereka berada dalam pasaran setiap hari dan mereka adalah golongan yang sentiasa terkesan dengan setiap perubahan pasaran. Tetapi tiada masalah jika pemilik ingin menentukan harga sendiri dan yang penting tidak melebihi harga Market Value Semasa. Hanya, pemilik perlu sedar risiko yang akan di hadapi atas kesilapan menentukan harga tersebut.

Seterusnya, disini saya jelaskan huraian proses jual beli rumah:-

Proses Bayaran Earnest Deposit Jual Beli Rumah

Kebiasaannya, permulaan proses jual beli rumah, earnest deposit adalah sebanyak 3% walaupun ini bukan satu amaun yang mesti. Ia juga tertakluk atas budi bicara dan persetujuan penjual dan ejen hartanah (sekiranya terlibat). Bayaran tersebut wajib disertai dengan kedua-dua penjual dan pembeli menandatangani kontrak yang memenuhi terma-terma jual beli rumah tersebut termasuk harga, jadual pembayaran, terma tanggungjawab penjual dan pembeli, terma sekiranya berlaku pembatalan, dan terma-terma lain yang dipersetujui kedua-dua belah pihak. Kontrak tawaran jual beli tersebut perlu ditandatangani oleh pemilik sah yang tercatat nama mereka pada SPA atau geran/strata. Sekiranya kontrak tersebut bukan ditandatangani oleh pemilik sah, maka kontrak tersebut terbatal.

Sekiranya penjual melantik ejen hartanah, mereka akan menggunakan kontrak jual beli rumah dengan terma standard yang biasa diguna pakai dan disyorkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH), sebuah badan kerajaan yang mengawal selia aktiviti-aktiviti entiti yang terlibat dengan transaksi hartanah seperti  Penilai (Valuer) dan Ejen Hartanah. Kontrak tersebut lebih dikenali sebagai Letter Offer to Purchase atau Agreement to Purchase. Terma-terma yang terkandung pada kontrak tawaran standard tersebut adalah lebih selamat bagi semua pihak. Tetapi ianya masih boleh diubah sekiranya di sana ada beberapa terma lain yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak. Adalah lebih selamat jika sebelum menandatangani kontrak tawaran jual beli tersebut, ia mendapat nasihat daripada peguam atau ejen hartanah yang berpengalaman.

Earnest deposit adalah suatu bayaran komitmen kedua-dua belah pihak penjual dan pembeli. Pembatalan sesuka hati salah satu pihak membolehkan satu pihak lagi mendenda 'damages'. Wang tersebut boleh hangus jika pembeli sengaja membatalkan transaksi. Jika penjual yang membatalkan, pihak pembeli akan mendapatkan semula earnest deposit tersebut disamping meminta pihak penjual membayar damages atas sama nilai earnest deposit yang dibayar.

Earnest deposit yang dibayar oleh pembeli perlulah disimpan oleh pihak ketiga atau stakeholder. Di Malaysia, hanya dua pihak yang boleh menyimpan earnest deposit sebagai stakeholder dalam akaun khas iaitu Client Account. Dua pihak tersebut adalah agensi hartanah berdaftar yang mempunyai nombor pendaftaran E, VE atau V sahaja. Satu lagi pihak adalah peguam. 

Proses Mohon Pinjaman Bank & Lantik Peguam Jual Beli Rumah

Kebiasaannya, kontrak jual beli rumah menyatakan pihak pembeli dan penjual perlu menandatangani Perjanjian Jual Beli (Sales & Purchase Agreement) dalam tempoh 14 atau 21 hari. Bergantung kepada Surat Kontrak yang telah ditandatangani sebelum ini. Jadi, dalam tempoh ini, pihak pembeli perlu mendapatkan kelulusan pembiayaan/pinjaman perumahan. Pihak pembeli perlu komited berurusan dengan pihak bank bagi memenuhi dokumen yang diperlukan untuk melancarkan proses permohonan pinjaman/pembiayaan perumahan tersebut. Dokumen yang biasanya diperlukan oleh bank adalah seperti Payslip 3 bulan, Bank statement 3 bulan, EA form, EPF statement dan salinan IC disamping salinan SPA lama, Geran/strata dan Surat Tawaran Jual Beli yang telah ditandatangani pembeli dan penjual.

Dalam tempoh ini juga, kedua-dua pihak pembeli dan penjual rumah perlu melantik peguam bagi mewakili mereka untuk melancarkan perjalanan transaksi jual beli rumah tersebut. Pihak peguam akan memastikan bahawa pihak penjual, pembeli dan rumah yang dijual bebas daripada apa-apa perkara yang boleh menghalang transaksi jual belu rumah tersebut berjalan. Contoh perkara-perkara yang boleh menghalang transaksi berjalan adalah seperti pemilik atau pembeli muflis dan rumah hartanah terbabit mempunyai sekatan-sekatan, kaveat pihak ketiga atau sebagainya. Ini sangat penting untuk diperhalusi.

Proses Tandatangan SPA (Perjanjian Jual Beli)

Pada waktu menandatangani S&P, pembeli perlu menjelaskan baki deposit 7% atau apa-apa amaun bagi melengkapkan jumlah deposit sebanyak 10%. Pada waktu ini, Peguam yang dilantik perlu memastikan transaksi jual beli rumah ini boleh berjalan tanpa risiko seperti telah menyemak status geran/strata serta  status muflis pembeli dan penjual.

Kebiasaanya, pihak peguam akan memberikan salinan draf SPA terlebih dahulu untuk dibaca dan diperhalusi pihak penjual dan pembeli. Jika ada terma-terma yang kurang disenangi oleh mana-mana pihak, sebaiknya maklumkan terlebih dahulu kepada peguam sebelum proses menandatangani SPA berjalan. Sebarang Amendment selepas tandatangan SPA adalah sangat merumitkan.

Proses tandatangan SPA wajib disaksikan oleh peguam bertauliah. Jika salah satu pihak tidak dapat tandatangan di hadapan peguam, contohnya mereka berada diluar negeri, saksi perlulah pegawai tinggi contohnya pegawai kedutaan.

Proses Permohonan Consent Jual Beli Rumah

Proses ini hanya dilalui oleh rumah untuk dijual yang berstatus leasehold, Malay Reserve, dan di beberapa kawasan Freehold yang di tentukan oleh pihak berkuasa negeri. Umumnya, Rumah berstatus Freehold tidak melalui proses ini.

Pihak peguam akan menguruskan permohonan Keizinan (consent) daripada Pejabat Tanah, Pihak Berkuasa Negeri atau Pemaju untuk mengizinkan transaksi jual beli rumah ini berjalan. Dua consent yang akan dipohon iaitu Consent to Transfer iaitu untuk tukar nama penjual kepada pembeli  dan Consent to Charge bagi tujuan pinjaman bank.

Proses permohonan consent ini biasanya akan diselesaikan oleh pihak peguam. Apabila permohonan mendapatkan consent ini berjaya, pihak pejabat tanah akan mengeluarkan Blanket Consent bagi pihak peguam meneruskan proses transaksi jual beli tersebut.

Permohonan consent yang agak berisiko ditolak oleh pihak berkuasa negeri adalah seperti unit bumi-lot yang cuba dijual kepada pembeli non-bumi. Kebiasaannya akan terpaksa melalui beberapa kali proses rayuan (appeal) dan ia akan mengambil masa yang sangat panjang. Lebih buruk, selepas melalui beberapa kali proses appeal yang lama, permohonan tetap ditolak. Ia sangat merugikan masa.

Proses Pelepasan Gadaian, Final Disbursement & Tukar Hakmilik Jual Beli Rumah

Kebiasaannya, kontrak jual beli rumah menyatakan dalam tempoh 90 hari, transaksi perlu di selesaikan dalam tempoh ini. Antara proses yang akan berlaku dalam tempoh ini adalah pihak bank pembeli akan menjelaskan dahulu baki pinjaman penjual (Discharge of charge). Bank pembeli seterusnya akan membuat pembayaran kedua bagi menyelesaikan baki bayaran kepada pemilik. Kebanyakkan bank akan memastikan hakmilik telah bertukar antara penjual dan pembeli sebelum bank menjelaskan wang baki tersebut.

Pemilik perlu menyerahkan kunci sebaik mereka menerima baki bayaran. Penjual juga perlu memastikan segala bil-bil tertunggak seperti cukai pintu/tanah, bil penyelenggaraan, dan bil-bil lain telah diselesaikan. Konsep asas penyerahan hakmilik adalah Vacant Possession, iaitu unit telah pun kosong ditambah unit tersebut tiada bebanan hutang seperti bil maintenanca, cukai pintu, cukai tanah, indah water dan sebagainya.

Jika rumah tersebut ada penyewa, penyerahan hak penyewaan perlu diserahkan kepada pembeli setelah pihak penjual menerima baki bayaran tersebut.

Tempoh Masa Proses dan Urusan Jual Beli Rumah

Di sini, satu topik tambahan bagi merumuskan lagi berkaitan tempoh masa proses jual beli rumah. Ia agak sukar disebut secara tepat, berapa lamakah tempoh untuk selesaikan satu-satu urusan jual beli rumah. Tetapi secara asasnya, amalan biasa peguam dan ejen hartanah di Malaysia adalah seperti pada gambarajah di bawah. Kebiasaannya ejen hartanah akan menasihatkan penjual dan pembeli untuk menandatangani SPA dalam tempoh 14 hari atau 21 hari. Ini bagi memberi peluang kepada pembeli mendapatkan pinjaman perumahan dari bank serta masa yang ampuh kepada peguam bagi memastikan penjual, pembeli serta hartanah tersebut bebas dari segala sekatan bagi membolehkan transaksi berjalan lancar.

Selepasnya, suatu tempoh yang diluar kawalan pihak penjual, pembeli malah peguam sendiri adalah tempoh mendapatkan consent daripada pihak berkuasa negeri. Ia tidak berkait dengan hartanah pegangan bebas (Freehold Open Title).

Tempoh 90 hari selepas mendapat consent untuk selesaikan segala urusan selanjutnya adalah kebiasaan tempoh yang tercatat pada SPA. Tempoh ini juga termasuk dalam proses Discharge of charge hingga serahan hakmilik dan kunci kepada pembeli baru. Jika masih tidak selesai, lanjutan 30 hari pada kadar penalti 8% kebiasaannya dicatat dalam SPA. 

Kesimpulan

Rumusannya, proses jual beli rumah memerlukan komitmen semua pihak yang terlibat kerana ia sedikit rumit. Banyak pihak yang terlibat dalam satu transaksi jual beli rumah iaitu penjual, pembeli, ejen hartanah, peguam, bank, pejabat tanah, pemaju, dan sebagainya. Sedikit tips kesimpulan yang ingin saya kongsikan berdasarkan pengalaman saya, berurusanlah dengan ejen hartanah, peguam dan pegawai bank yang berpengalaman bagi memudahkan urusan ini. Ini kerana, kekurangan pengalaman dan kaliber pihak-pihak ini kadang-kala semakin merumitkan urusan jual beli rumah.  Disinilah antara kelebihan ejen hartanah berpengalaman kerana mereka telah mempunyai jaringan (network) yang baik kerana kebiasaannya, seorang ejen hartanah akan mengendalikan urusan transaksi sekurang-kurangnya dua kes sebulan. Mereka akan cuba sedaya-upaya mengesorkan peguam dan pegawai bank yang pantas dan berkaliber bagi memastikan urusan transaksi mereka semua berjalan lancar.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Cara Jual Rumah yang Efektif, Pantas & Cepat.

Musim Seller's Market mungkin telah berakhir apabila kitaran ekonomi global dan lokal sedikit lembap akan memberi kesan besar terhadap pasaran hartanah, tetapi masih terdapat beberapa langkah yang boleh diambil untuk memastikan jualan rumah anda cepat, pantas serta efektif. Pemilik perlu jelas perkara ini kerana kadang-kala langkah-langkah yang kurang betul menyebabkan secara tidak langsung anda sendiri yang merosakkan pasaran hingga akibatnya proses jualan rumah anda terlalu lama. Pastinya merugikan masa anda. Bagi mencapai tujuan untuk menjual rumah dan hartanah dengan pantas, cepat serta efektif, perlunya sedikit pengetahuan dan informasi. Berikut adalah 10 tips untuk membantu anda menjual rumah anda secepat mungkin walau apa pun situasi pasaran pada waktu tersebut. 

Saya senaraikan dahulu tips-tips bagi memudahkan bacaan anda:-

1. Kaedah tetapkan harga TEPAT bagi proses jualan pantas & cepat

2. Tingkatkan faktor WOW!, pasti pembeli sambar dengan cepat & pantas

3. Nak cepat jual? Kemaskini keadaan dalam & luar rumah, penting!

4. Keadaan rumah tersusun, natural dan bebas sentimen

5. Jelaskan setiap fungsi ruang rumah anda

6. Jadikan rumah anda mudah dilawati dan dilihat oleh pembeli

7. Pindahkan haiwan peliharaan anda

8. Pastikan rumah anda diiklankan di majoriti web-web hartanah dan laman-laman sosial

9. Pastikan gambar-gambar rumah anda banyak dan menarik di iklan-iklan

10. Tekankan suasana menarik kawasan kejiranan anda

Jom kita huraikan satu per satu tips-tips di atas:-

1. Kaedah tetapkan harga TEPAT bagi proses jualan pantas & cepat

Penjual sering fikir mereka harus bermula dengan meletakkan harga yang tinggi dan kemudian menurunkan sedikit demi sedikit harga jualan. Jika harga yang terlalu tinggi, ramai pembeli dan ejen hartanah akan menjauhkan diri, dengan andaian anda tidak serius untuk menjual atau anda sukar dibawa untuk berunding. Konsep  ini adalah sesuatu yang paling biasa diamalkan oleh penjual. Dengan perkembangan informasi yang terlalu pantas, pemilik harus berubah cara berfikir bagi memastikan anda tidak rugi masa dan wang. Ini kerana, pada waktu ini, semua bakal pembeli dengan mudah dan pantas mendapatkan informasi untuk mendapatkan ‘tawaran terbaik’ di pasaran bagi memudahkan mereka membuat pilihan unit yang akan dibeli. Hanya dengan sekali klik!

Penjual perlu faham berkenaan konsep harga pasaran (Market Value) dan harga permintaan semasa (Demand Price). Semua perkara yang melibatkan bekalan dan permintaan (Demand vs Supply) termasuk pasaran hartanah tidap dapat lari dari hukum ekonomi ini.

Disinilah peri pentingnya anda memilih ejen hartanah yang berwibawa untuk menasihati anda harga yang paling wajar berdasarkan situasi pasaran, kos renovasi anda, factor ekonomi semasa anda dan beberapa faktor lain untuk bermula memasarkan rumah anda. Ini bagi memastikan harga pembukaan anda telah TEPAT dari awal proses pemasaran. Disini, hasilnya anda akan mencapai target jualan pantas, cepat dan efektif.

2. Tingkatkan faktor WOW!, pasti pembeli sambar dengan cepat & pantas

Anda perlu memastikan sekurang-kurangnya rumah anda dalam keadaan ‘sedap mata memandang’. Tetapi, jika anda menjadikan unit anda ada faktor WOW! seperti sangat kemas, sangat bersih, sangat menarik, atau apa-apa yang menaikkan faktor WOW! ini, Pastinya unit anda akan terjual lebih cepat dan pantas berbanding unit-unit lain yang juga ingin dijual di kawasan yang sama dengan unit anda. Walaupun semua unit boleh dijadikan ‘sama’ dengan unit anda, tetapi tidak semua bakal pembeli mampu berfikir hingga ke tahap tersebut. Pembeli hanya akan membuat pilihan terhadap unit yang membuatkan hati mereka berkobar-kobar untuk membeli. Berdasarkan pengalaman, selalunya pembeli tidak akan mengambil masa lama untuk membayar deposit apabila faktor WOW! ini menguasai diri mereka. Faktor wow pastinya sangat berkesan terhadap objektif jualan pantas dan cepat anda.

3. Nak cepat jual? Kemaskini keadaan dalam & luar rumah, penting!

‘Cinta Pandang Pertama’ memainkan peranan penting. Pastikan rumah anda dalam keadaan yang sempurna luaran dan dalaman. Nak rumah cepat dan pantas terjual, pastikan cat tidak pudar, dinding tidak berkulat, bumbung tidak bocor, rumput tidak meninggi, semua lampu dan kipas berfungsi baik, paip air juga dalam keadaan baik, dan sebagainya. Selalunya, pembeli akan bersikap mengambil peluang untuk memperbesarkan kerosakan-kerosakan kecil tersebut bagi menurunkan harga atau menjadikan alasan untuk mereka tidak membeli unit anda. Walaupun kerosakan yang telah dibaiki, tetapi kesan kerosakan juga perlu dipadamkan juga. Contohnya, kebocoran bumbung menyebabkan kesan kulat pada syiling. Setelah dibaiki, kesan pada syiling juga perlu dicat semula. Anda cepat dan pantas selesaikan hal ini, cepatlah juga rumah anda akan terjual. 

4. Keadaan rumah tersusun, natural dan bebas sentimen

Pastikan rumah anda dalam keadaan teratur dari semua segi. Ia akan memberi gambaran kepada pembeli akan bagaimana kehidupan mereka kelak setelah mereka membeli rumah anda tersebut. Pindahkan perabot-perabot berlebihan kerana ia akan menyebabkan pembeli merasa rumah anda sempit atau kecil. Elakkan juga gambar-gambar dinding yang berunsur politik, fanatisme agama, fanatisme perkauman, dan sebagainya. Jadikan rumah anda nampak natural dan susuai diduduki oleh semua. Jika anda kesampingkan perkara ini, harapan untuk jual cepat dan pantas rumah anda akan sedikit malap.

5. Jelaskan setiap fungsi ruang rumah anda

Faktor ini juga sedikit sebanyak memberi kesan kepada kadar cepat atau pantasnya proses jual rumah anda. Pastikan setiap ruangan rumah anda jelas berkenaan fungsinya. Sebagai contoh, jika ada satu ruangan kecil yang dilihat seolah-olah hanya membazir ruang, tunjukkan kepada pembeli contoh kegunaan ruang tersebut seperti stor, bilik permainan kanak-kanak, dan sebagainya. 

6. Jadikan rumah anda mudah dilawati dan dilihat oleh pembeli

Anda perlu bersedia setiap masa untuk memberi peluang bakal pembeli datang melihat rumah anda. Pemilik harus bertindak pantas dan cepat menghulur kerjasama kepada bakal pembeli. Kadang-kala, bakal-bakal pembeli mempunyai masa terhad dan kita perlu fleksibel melayan karenah pembeli pada peringkat awal. Atau lebih mudah, letakkan kepercayaan kepada ejen hartanah untuk memberi mereka kunci dan kebebasan waktu melawat jika unit anda tersebut kosong atau tidak diduduki. Biasanya, ejen hartanah yang efektif bertindak cepat dan pantas melayani kehendak bakal pembeli.

Jika anda peminat haiwan peliharaan seperti kucing, anjing dan sebagainya, anda perlu sedikit berkorban memindahkan haiwan-haiwan tersebut sepanjang proses pemasaran rumah anda. Juga kesan-kesan peliharaan seperti sangkar kucing, bekas makanan haiwan, najis haiwan, dan sebagainya. Ini kerana setiap orang berbeza. Dan lebih teruk, ada orang yang alergik dengan haiwan peliharaan. Jadi, kita perlu terbuka dengan situasi ini. Jika bakal pembeli seorang yang alergik, pasti pantas dan cepat mereka menolak pilihan rumah anda untuk dibeli.

8. Pastikan rumah anda diiklankan di majoriti web-web hartanah dan laman-laman sosial

Jika anda ingin cuba mengiklankan rumah anda sendiri untuk dijual, pastikan anda mengiklankan di portal-portal online seperti mudah.my, iProperty, PropertyGuru, PropWall, dan sebagainya. Semakin banyak iklan anda di medium-medium tersebut, semakin besar peluang anda mendapatkan pembeli dengan cepat dan pantas. Anda perlu melabur untuk tujuan ini terutama di website-website yang berbayar jika ingin mengiklan di situ.

Inilah antara kelebihan Ejen hartanah kerana mereka sememangnya mempunyai akaun untuk mengiklan rumah untuk dijual di medium-medium website utama tersebut.

Juga jangan lepaskan peluang menggunakan media sosial untuk mengiklankan hartanah atau rumah untuk dijual anda seperti facebook, instagram, dan sebagainya. Tetapi ia perlu dilakukan dengan professional bagi mengelakkan mengganggu sensitivity rakan-rakan media sosial kita.

9. Pastikan gambar-gambar rumah anda banyak dan menarik di iklan-iklan

Kebanyakan pembeli rumah mula mencari rumah yang untuk dijual dan membuat keputusan yang mana rumah mereka mahu lihat berdasarkan gambar. Jika bakal pembeli mencari rumah untuk dibeli di sesuatu kawasan, biasanya mereka akan cuba lihat dahulu unit-unit yang cantik berdasarkan gambar. Sila bertindak cepat dan pantas menggoda bakal pembeli anda dengan gambar yang menawan.

10. Tekankan suasana menarik kawasan kejiranan anda

Suasana kejiranan juga memainkan peranan kuat dalam pemilihan pembeli. Dalam banyak unit rumah untuk dijual, kawasan kejiranan yang penuh dengan fasiliti dan kemudahan seperti sekolah, kedai, rumah ibadat, dan sebagainya biasanya akan lebih cepat dan pantas mendapat perhatian pembeli. Faktor jiran-jiran yang baik juga akan sentiasa dititikberatkan oleh bakal pembeli. Di Malaysia, sukar dinafikan sentimen perkauman masih menebal. Perkara ini juga perlu ditangani dengan baik bagi melayani Objection/Rejection bakal pembeli.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Siapakah Perunding Hartanah dan Ejen Hartanah serta Apakah Tugas / Tanggungjawab Mereka?

Perunding hartanah adalah pekerja yang sah dilantik oleh Ejen Hartanah Berdaftar (Registered Estate Agent) dan perlu sentiasa berada di bawah kawal selia mereka. Ejen Hartanah Berdaftar perlu memastikan perunding hartanah tidak melakukan aktiviti transaksi melibatkan hartanah secara bebas tanpa kawalan.

Mengikut Malaysia Estate Agent Standard (MEAS), satu garis panduan yang dikeluarkan oleh Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH), perunding hartanah perlu bekerja sepenuh masa dengan agensi dan perunding hartanah sambilan adalah tidak dibenarkan.

Perunding hartanah tidak dibenarkan melakukan aktiviti melangkaui batas kelayakan tugas mereka. Perunding hartanah perlu sentiasa melaporkan segala aktiviti kepada Prinsipal (Ejen Hartanah Berdaftar).

Bermula  Mei 2014, Ejen Hartanah Berdaftar wajib berdaftar dengan Lembaga Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH) di mana mereka dibekalkan dengan ID khas. Sekiranya berlaku sebarang salaah laku, anda seharusnya mempunyai maklumat agen tersebut untuk di laporkan kepada LPPEH.

Apakah tugas asas Perunding Hartanah dan Ejen Hartanah?

Perunding hartanah secara asasnya perlu memberi nasihat terbaik kepada penjual atau pemilik hartanah berkenaan harga pasaran hartanah selepas mereka merujuk kepada Penilai Berdaftar (Registered Valuer). Perunding hartanah juga perlu memberi penerangan jelas kepada pelanggan berkaitan proses transaksi dan undang-undang berkaitan. Perunding hartanah yang baik adalah mereka yang mampu merancangkan perjalanan proses pemasaran hartanah tersebut dan menjelaskannya kepada pemilik hartanah.

Perunding hartanah perlu melakukan proses pemasaran secara aktif terutamanya jika mereka dilantik secara eksklusif oleh pemilik hartanah dan sentiasa melaporkan perjalanan proses pemasaran tersebut kepada pemilik sehingga pembeli atau penyewa hartanah tersebut ditemui.

Kebiasaannya, perunding hartanah akan membantu semua yang terlibat dalam transaksi (pemilik, pembeli dan penyewa) untuk urusan permohonan pinjaman perumahan, mengesorkan peguam yang baik, dan menyiapkan perjanjian sewaan bagi kes-kes penyewaan hartanah. Jaringan (network) perunding hartanah sangat membantu untuk memudahkan urusan pelanggan.

Terima kasih kerana sudi membaca.

Perlukan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar untuk membantu anda jual rumah?

Sila klik ikon whatsapp di atas jika perlukan khidmat ejen hartanah 

atau sila penuhkan ruang maklumat di bawah dan tekan 'SUBMIT'. Kami akan hubungi tuan/puan semula.

Property News (29 Mac 2016)

Pasaran hartanah dijangka naik

KUALA LUMPUR 29 Mac – Pasaran hartanah Malaysia dijangka menyaksikan peningkatan jualan dalam tempoh satu hingga dua tahun akan datang selepas didorong oleh pemulihan ekonomi dan permintaan hartanah yang lebih tinggi, kata Pengarah Urusan/Ketua Pegawai Eksekutif iProperty Group, Georg Chmiel 

Katanya, walaupun sekarang ini pasaran berpihak kepada pembeli, mereka masih menangguhkan pengambilalihan baharu berikutan ketidakupayaan untuk mendapatkan pinjaman yang mencukupi, kelemahan ringgit serta cukai barang dan perkhidmatan (GST).

“Kelembapan juga dijangka berterusan dan kadar penolakan pinjaman yang lebih tinggi mencerminkan tahun yang mencabar bagi sektor hartanah,” katanya kepada pemberita ketika mendedahkan hasil kajian sentimen pasaran untuk separuh pertama 2016.

Chmiel berkata, walaupun rakyat Malaysia bimbang dengan kenaikan harga rumah dan kemampuan mereka, sektor hartanah masih dilihat sebagai opsyen pelaburan yang terbaik.

Kaji selidik itu juga mendedahkan bahawa pembelian hartanah bukan sahaja menjadi pilihan pelaburan untuk responden, disebabkan oleh kenaikan dalam pertumbuhan modal tetapi ia merupakan yang paling stabil berbanding dengan aset lain. – BERNAMA

“Berdasarkan kajian yang dibuat oleh iProperty Group, 79 peratus daripada rakyat Malaysia masih berminat untuk membeli hartanah dalam tempoh enam bulan akan datang,” katanya.

Chmiel berkata, walaupun kerajaan berusaha untuk menyediakan rumah mampu milik, 66 peratus daripada responden, terutama di kawasan Kuala Lumpur merasakan bahawa bekalan rumah mampu milik masih tidak mencukupi.

Katanya, kelemahan ringgit juga telah menarik lebih ramai rakyat Singapura untuk melabur di Malaysia terutama di Iskandar Malaysia.

Kajian tersebut melibatkan hampir 13,000 responden dari Malaysia, Indonesia, Singapura dan Hong Kong dengan 40 peratus daripada mereka datang dari Malaysia.

Sebanyak 71 peratus daripada responden Malaysia berusia di antara 20 dan 40 tahun serta 58 peratus telah berkahwin. – BERNAMA

Napic: Overall property market slowed down in 2015

PUTRAJAYA (April 19): The overall property market slowed down marginally in 2015 from a year ago – with volume down by 5.7% to 362,105 transactions from 384,060 transactions and value down by 8% to RM149.9 billion from RM162.97 billion, said the National Property Information Centre (Napic) in its “Property Market Report 2015” released today.

The residential sub-sector still took up the largest share of the market, contributing 65.2% in volume and 49% in value.

However, the residential sub-sector’s transaction volume and value also declined in line with the broader market, by 4.6% to 236,967 and 10.5% to RM73.47 billion.

Meanwhile, the report also noted that in 2015, the ratio of loan approvals to applications is 50.2% -- with 206,031 applications and 103,412 approvals.

“50.2% is still in the acceptable range as the percentage ranges from 47.9% to 52.9% from year 2011 to 2015, so it hasn’t gone overboard,” said the Deputy Finance Minister Datuk Chua Tee Yong at a media briefing after the launch of the report.

Residential properties also saw 11,314 overhang units worth RM5.9 billion, up by 16.3% in volume and 56% in value.

Commenting on whether the situation will improve this year, Chua said more developers are moving towards developing properties priced at below RM500,000.

“If developers continue to develop the higher-end products, of course this will contribute to the higher [number of] unsold units in the market. In 2015, almost half of the launches were RM500,000 and below , so 2016 will continue to be dominated by the affordable housing market,” said Chua.

When asked about the mismatch between Bank Negara’s definition of affordable housing, which is defined at properties priced below RM300,000 compared with the developers’ definition of affordable housing as properties priced below RM500,000, he noted that this is because developers need to spend on building materials and land cost.

“The government is continuously looking at the mismatch and ways to overcome them. One of it is the introduction of the PR1MA housing where houses are priced between RM100,000 to RM400,000 to cater to the needs of the middle and low-income households,” said Chua.

Source : The edge Property