Blogs
What's New Trending
-
- February 3, 2025
- Uncategorized
- (0)
- 06 Mins
Projek Joint Venture JV (Usahasama) Tanah Dengan Pemaju Perumahan @ Komersil
Manakah lebih untung antara jual terus tanah atau menjalankan usaha sama (joint-venture) dengan pemaju?
Apa risiko jika memilih JV berbanding jual terus?
Apa terma-terma penting dalam JV bagi mengelakkan risiko kepada pemilik tanah?
Semoga perkongsian ini dapat membantu tuan puan bagi mendapatkan idea yang lebih baik berkaitan pro dan kontra usaha sama atau JV
Apakah Definisi Usaha Sama, Joint Venture atau juga yang disebut JV ini?
Projek usaha sama atau joint-venture (JV) adalah satu bentuk persetujuan antara pemilik tanah sebagai pihak pertama dan pemaju perumahan sebagai pihak kedua untuk sepakat membangunkan tanah menjadi kawasan perumahan, komersil atau pun industri.
Beberapa bentuk balasan kepada pemilik tanah yang bersetuju menawarkan tanah miliknya kepada pemaju untuk dibangunkan, sama ada membayar sejumlah wang kepada pemilik tanah, atau juga ditukar kepada pemberian beberapa unit yang telah dibangunkan menjadi rumah, komersil atau industri, atau juga memberi kedua-duanya. Ia adalah bergantung negosiasi antara kedua-dua pihak.
Mana Lebih Untung, Jual Terus Kepada Pemaju Atau Bersetuju Untuk JV?
Pada kiraan kasar, pastilah memilih JV akan memberi pulangan jauh lebih menguntungkan. Gandaan besar adalah datang dari Nilai Pembangunan Kasar atau Gross Development Value (GDV) projek yang boleh dibangunkan kelak. Pulangan sekali ganda, 2 kali ganda atau berkali-kali ganda lebih lagi, bukan satu yang mustahil bergantung lokasi dan permintaan hartanah yang akan dibangunkan nanti.
Lokasi, akses, bentuk mukabumi, bentuk plot tanah dan terutamanya zoning yang ditetapkan Pihak Berkuasa Negeri atas tanah tuan/puan, semua perkara ini memberi kesan besar kepada berapa besar nilai pembangunan yang boleh dibangunkan. Semakin besar Nilai Pembangunan Kasar, semakin besar keuntungan yang boleh dikecapi pemilik tanah dan juga pemaju.
Hanya di sana, disebalik keuntungan berganda yang boleh dikecapi, pasti ada risiko apabila memilih JV berbanding jual terus. Perkara ini akan juga kita dibincangkan. Teruskan membaca.
Kos Pembangunan Tanah Dalam Usaha Sama Atau Joint Venture (JV).
Untuk suatu usaha sama atau joint venture (JV) melibatkan pemilik tanah dengan pemaju, hampir 100% kos pembangunan tanah sebagai kawasan pembangunan projek adalah ditanggung sepenuhnya pihak pemaju.
Kos terbabit adalah bermula dari pertukaran status kegunaan tanah daripada pertanian kepada bangunan perumahan/komersil/industri, konsultansi lukis pelan, juruukur, arkitek dan sebagainya hingga mendapat Kebenaran Merancang (KM) dari Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).
Seterusnya kos pembinaan, kos pemasaran hingga penjualan unit terakhir sehingga Penyerahan Unit Kosong (Vacant Posession) kepada pembeli, semua kos ini terletak kepada pemaju projek.
Pemilik tanah tidak perlu mengeluarkan sebarang modal. Hanya perlu sekurang-kurangnya sedikit kos guaman bagi menjaga kepentingan pemilik hartanah dari sudut undang-undang dan juga mungkin kos profesional fee untuk ejen hartanah yang menguruskan peringkat awal negosiasi antara pemilik tanah dan juga pemaju.
Perkara Penting Sebelum Bersetuju Untuk Usaha Sama atau Joint Venture (JV).
Bagi mengurangkan risiko projek usaha sama atau joint venture (JV) dengan pemaju, di sini beberapa perkara yang perlu difahami bagi mengelakkan risiko atas pemilik tanah.
1. Hanya bersetuju untuk usaha sama atau JV dengan pemaju yang ada rekod lepas yang baik
Adalah dinasihatkan untuk menjalankan kajian teliti ke atas pemaju yang menawarkan usaha sama (JV) atas rekod-rekod pembangunan yang telah dibangunkan sebelum ini (track record).
Jika projek-projek yang dibangunkan oleh pemaju tersebut sebelum ini semuanya berjaya, risiko berlakunya kegagalan untuk projek usaha sama (JV) dengan pemilik tanah tersebut adalah rendah. Kebanyakkan pemaju besar akan menjaga reputasi mereka dan berusaha untuk menjayakan semua projek tanpa gagal.
Kajian berkaitan status bankrap, penggulungan syarikat, hingga status atas setiap pengarah-pengarah syarikat pemaju adalah antara perkara terawal kajian oleh pihak peguam yang dilantik oleh pihak pemilik tanah.
Jika semua kriteria baik ditemui atas kajian terhadap syarikat pemaju, pemilik tanah bolehlah memikirkan kriteria selanjutnya.
2. Persetujuan nilai balasan atas usaha sama (JV) ini.
Nilai balasan yang akan diterima oleh pemilik tanah perlu jelas. Dan juga perlu jelas kaedah pembayaran kepada pemilik tanah.
Beberapa kaedah yang biasa dipersetujui antara pemilik tanah dan pemaju adalah bayaran tunai sepenuhnya, atau pemberian beberapa lot hartanah yang siap dibangunkan kelak, atau juga kedua-duanya sekali.
Nilai balasan dan kaedah pemberian balasan perlu dibincangkan dengan teliti pada peringkat awal sebelum memeterai perjanjian usha sama (JV).
3. Lantik peguam berpengalaman bagi lindungi kepentingan pemilik tanah.
Peguam yang profesional dan cukup berpengalaman amat diperlukan bagi menjaga kepentingan pemilik tanah. Ini kerana proses pembangunan tanah akan mengambil masa beberapa tahun hingga projek pembangunan siap dibina. Dan dalam tempoh tersebut, beberapa kemungkinan yang kurang baik boleh berlaku.
Di sini pentingnya peranan peguam untuk meneliti draf perjanjian usaha sama (JV) adalah adil untuk kedua belah pihak dan seterusnya memegang amanah bagi memastikan pihak pemaju menepati dan menghormati segala isi kandungan perjanjian usaha sama (JV) tersebut sehingga projek tersebut selesai dibangunkan.
5. Terma-terma perjanjian usaha sama atau joint venture (JV) perlu diteliti sedalamnya.
Pastikan terma-terma yang utama berkenaan usaha sama yang sudah dipersetujui antara pemilik tanah dan pemaju perumahan dimasukkan ke dalam perjanjian usaha sama antaranya:
- Objektif perjanjian Joint-Venture.
- Jumlah nilai balasan kepada pemilik tanah.
- Kaedah bayaran pemilik tanah atas projek JV contohnya seperti pembayaran mengikut peratusan daripada jumlah nilai GDV, atau pemilikan beberapa unit hartanah yang telah dibangunkan, ataupun kedua-duanya perlu jelas di dalam perjanjian.
- Jangkamasa yang akan diambil oleh pemaju untuk menyiapkan projek pembangunan.
- Surat kuasa wakil (power of attorney) sama ada Revocable, Irrevocable atau Limited PA di mana tuan tanah bersetuju untuk menandatangani dan memberi kuasa kepada pemaju sebagai wakil yang benar dan sah contohnya bagi urusan menandatangani perjanjian jual beli dengan pembeli-pembeli unit yang akan dibangunkan kelak.
- ‘Element of default’ atau klausa kegagalan pihak-pihak dan pembatalan perjanjian di mana sekiranya ada pihak-pihak dalam perjanjian usaha sama memungkiri mana-mana peruntukan, akujanji, representasi dan waranti atau komitmen di pihak masing-masing di dalam perjanjian usaha sama.
6. Teliti kandungan Surat Kuasa Wakil
(Power of Attorney)
Dalam suatu perjanjian usaha sama, pemilik tanah dinasihatkan untuk memberikan kuasa terhad melalui ‘Limited & Revocable PA’ kepada pemaju perumahan sebaik sahaja perjanjian usaha sama ditandatangani. Tetapi ia juga bergantung kepada beberapa keadaan, jumlah nilai GDV, dan sebagainya.
Di sini peri pentingnya mendapatkan nasihat dan khidmat peguam atau ejen hartanah yang berpengalaman bagi memastikan terma Surat Kuasa Wakil tidak meletakkan risiko terlalu besar kepada pihak pemilik tanah.
KESIMPULAN
Membuat usahasama atau Joint Venture / JV dengan pemaju mampu memberi nilai lebih baik berbanding terus jual kepada pemaju untuk dibangunkan menjadi Kawasan perumahan, industry atau komersil.
Hanya, pemilik tanah perlu memahami tempoh masa akan sedikit lama bagi menanti projek pembangunan siap sepenuhnya.
Pemilik tanah perlu faham terma-terma JV bagi mengelakkan kerugian. Melantik peguam berpengalaman dan ejen hartanah yang mempunyai rangkaian luas dengan pemaju yang berlatar-belakangkan reputasi baik boleh mengurangkan risiko ini.
Pemilik tanah dan pemaju perlu sama-sama komited dan menghormati perjanjian usahasama /JV untuk berkerjasama hingga memastikan projek pembangunan yang dirancang Berjaya sepenuhnya.
Tuan/Puan berhajat untuk menjalankan usahasama atau Joint-Venture /JV dengan pemaju?
Sila hubungi saya, Saharudin Tunggal bagi mendapatkan khidmat professional ejen hartanah. Saya akan membuat proposal pembangunan bergantung zoning, density/plot ratio, lokasi dan permintaan (demand) pasaran semasa.
Jika tuan/puan bersetuju dengan proposal, saya akan mencadangkan pemaju yang memiliki reputasi baik bagi mengelakkan risiko kerugian.
Jika tuan/puan ingin terus menjual tanah kepada pemaju dan bukan untuk JV, boleh juga hubungi saya. Saya bantu semak nilai pasaran semasa tanah anda dan melakukan pemasaran terus kepada pihak pemaju yang berpotensi.
Rangkaian rakan pemaju yang menggunakan khidmat saya termasuk di sekitar Selangor, Kuala Lumpur, Negeri Sembilan, Melaka, Johor, Pahang, Perak, Kedah, Kelantan dan Pulau Pinang.
Terus hubungi saya di talian 019-2027870 atau melalui aplikasi whatsapp:-
Terima Kasih.
Leave a Reply